新成屋及成品屋驗屋重點
新成屋驗屋是指購屋者接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否有所變動，是否按合同要求進行過維修改造，維修改造品質和水準是否滿意，有關文件是否符合、齊全等，都應依
驗屋清單仔細察驗。另隨著生活節奏的加快，許多買房人根本沒有太多的時間花在
裝修上，所以越來越多的人選擇購買成品屋，所以新成屋驗屋及
成品屋交屋注意事項包括哪些呢？
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裝潢為什麼要找室內設計師近幾年來，越來越多人在花錢買房子的同時，都會特別撥一筆預算來做室內裝修，因為我們都知道，賞心悅目又舒適的房子才能住的長久。對於房子要找
室內設計師重新設計裝修儼然已成為換房SOP的重要步驟,但房屋
裝潢畢竟是讓廣大屋主感到十分頭痛的事。雖然大家都知道找對設計師的重要性，但對於有裝潢需求的人來說，到底裝修工程應該自己一肩扛起還是花錢請專業設計團隊幫忙呢？提供三個審核方向，供您參考：
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預算有限老屋翻新,錢要花在以下重點裝修
隨著生活水準的提高，大家對裝修的要求也不一樣，但新成屋的房價對很多小資族來說是比較困難入手的，所以很多人選擇購買老屋重新改造裝潢。不管是新成屋或是中古屋
裝潢，房屋裝修對每個人來說都是一件人生大事，但
老屋翻新改造裝修不同於新屋裝修那樣簡單，總是難免會遇到一些小小的缺陷，例如室內高度寬度不足等等，這些問題如果要認真解決恐怕得花不少銀子。如果你也正在為了下面的問題煩惱，卻又苦於預算不足的情況下，老房子裝修有很多地方需要注意，下面就讓小編整理幾個
室內裝潢改造的重點方向分享給大家：
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通膨升溫，買REITs基金，還是買房子？文／劉于蘅 圖／編輯台美國聯準會（Fed）才剛吹起升息號角，就有不少財經專家點出：2017年投資人要面對「通膨」的考驗，因為什麼都不做，通膨將會傾蝕荷包，錢放銀行將越存越薄。根據過去的經驗，只要通膨升溫，就要投資房地產相關產品。但究竟要選擇投資不動產證券化基金（REITs），還是直接買房子，哪一個較能守護資產？中國信託全球不動產收益基金經理人陳雯卿表示，美國聯準會再度升息，等同啟動REITs多頭格局，且據統計，升息循環中短線殖利率彈升過快時，REITs一有回檔修正都是布局好時機。未來1年REITs有機會創雙位數報酬她進一步表示，短期看來REITs與股票連動高，但長期REITs走勢將回歸不動產的基本價值，且支撐REITs長期表現的就是穩定的租息。當租息持續成長，REITs便是升息環境下抗通膨的利器。因為經濟會持續成長，企業獲利改善，股利發放提增。預期未來1年全球REITs可以結合穩定收益和企業獲利成長，有機會創造雙位數的報酬表現。能賺租息及資本利得的REITs基金，是對抗通膨的工具之一。對金融市場沒信心，2017年適合買屋抗通膨？從升息角度思考，美國升息之後，台灣很可能在下半年跟進，也有不少民眾擔心，升息可能會對房市產生衝擊，不過，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，2000年至今，台灣央行2次啟動升息的經驗來看，房價分別出現65.2%及47.2%的漲幅，顯見升息代表的是經濟復甦，未必會讓房價下跌，而未來台灣景氣表現就是重要觀察指標。對抗通膨 資金不足買REITs 資金充沛買房保值目前台灣房貸利率在歷史低檔區，加上近2年台灣房價陸續修正，民眾購屋負擔減輕不少，對有自住需求者是一個可考慮的進場買點。綜合來看，從抗通膨及保值角度來看，面對升息的未來，直接投資房地產比較適合資金充裕的買方；相反的，對資金不足或較保守民眾，投資REITs基金，也能搭上這波租金上漲列車。過去２年升息經驗，台灣房價維持上升格局。狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(8)
暖還寒？ 房市霸王級寒流來襲！文／陳薇安 圖／編輯台每個月一號，六都地政局都會公布該是上個月的買賣移轉棟數，攤開資料會發現2016年12月相較於11月大多呈現回暖局面，台南市增加最多，月增26.7%，台北市月增26%居次；但如果我們拉大跟同期相比，反倒感覺陣陣寒意，台北市年減28.1%最多，台中市年減26%，台南市年減21.5%，新北市年減15.2%，高雄市年減10.2%，桃園市減少幅度最小僅1.8%，這樣的數字讓不少業者推估2016年成交量恐創下歷史新低，但2017年房市大趨勢是什麼，不妨從幾個數字來試著探討。寒冬最凍 大型商辦成交創新低外資商仲第一太平戴維斯統計，2016年超過3億元的大型商用不動產，交易總金額只有610億元，跟前一年相比更是減少了43％，和2012年1106億元相比更是無法同日而語，值得注意的是，以往大型商辦交易，外資挹注和國內壽險機構佔最大比例，但金管會控制投報率須達到2.345％，讓壽險業者幾乎停頓投資不動產，而外資呢，在兩岸、美中等不確定因素下卻步，一晃眼已經兩年不聞外資大舉投資商辦了，更遑論再小一點的，遍地都有旅館在等著出售，在相關景氣的影響下，政治陰影未除、股市未見好轉、景氣持續低迷，2017年商辦市場實在沒有抬頭抬頭挺胸的能耐呀！商辦交易探底，外資兩年不見蹤影。冰封住宅市場 房價恐未見谷底先看建商推案的數字，推案件數123個，預估至年底前建案數量頂多只約有135個左右，將創下2001年以來新低、且連續二年建案數量都創新低紀錄；推案量1684.1億，雖然比2015年全的1628.88億略高，但主要來自豪宅建案的支撐，但1684.1億的總案量已是連二年跌落2千億以下，量能甚至比SARS還低。再看中古屋市場，除了買賣移轉棟數之外，買方出價大砍開價已經是常態，同區域新成屋和中古屋的價差還在20%到30%之間，和房市高峰時期差距相去不遠，表示房價仍有落底空間。在量價落底的期待下，觀望氣氛越濃，成交量維持低檔已經是可以預期的了。推案狂減，接待中心越來越少見。商辦、新案和中古屋，房市三大塊前景未明，遠的有川普上台，未來跨太平洋夥伴協定(TPP)退場牽動匯率、投資收益風險等等，對內有景氣和政治不確定因素干擾，後有人口成長遲緩，供過於求的危機，2017年恐怕還是盼不回房市春燕，只有持續破底的步步驚心了。重劃區空屋多，潛藏價格危機。狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(7)
誰需要買凶宅保單？文／劉宇蘅 圖／編輯台猜一猜什麼房屋最讓人害怕？答案是「凶宅」，自住客擔心買了住的不安心；多屋族更害怕房客在屋內自殺，造成房屋「大落價」。根據房仲私下統計，凶宅房屋約是市價5至7折不等，是其脫手困難的主因。不過去年有國內產險公司推出第一張「凶宅保單」，究竟值不值得買？誰最需要買？所謂「凶宅保單」，又稱為「特定事故房屋保險」。根據富邦產險資料，可接受3類身分投保：屋主、房東及房客，承保範圍不僅包含被保險人，也包含承保處內自殺或他殺或是發現遺體的外人，因而造成的房屋跌價損失，都可以得到補償。
為鼓勵全台「空屋」釋出，內政部擬祭出計由政府買單「凶宅險」保費，提高屋主釋出意願。產險公司與內政部對「凶宅」認定不一包租公律師蔡志雄提醒，產險公司對「凶宅」定義，與內政部不動產說明書認定的「凶宅」並不相同。他表示，內政部公告的「不動產委託銷售契約範本」內的附件一，也就是「不動產標的現況說明書」中，對「凶宅」的認定是，只要住宅曾經發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形，都必須記載，「但這並不包含住宅內遭砍殺而陳屍他處。」也就是若因他殺，但陳屍在屋外者，則不凶宅範圍內。相較之下，富邦產險對「特定事故」的定義，相對貼近大眾認知。主要承保項目有三：第一是「自殺」，被保險人以外之人自殺且陳屍於承保住宅內，或於承保住宅內跳樓自殺當場死亡、但未陳屍於承保住宅內；二是「他殺」，因遭他人殺害且受害人陳屍於承保住宅內，或於承保地址內遭他人殺害死亡、但受害人未陳屍於承保地址內。第三是若非上述2項的約定之事故致死，但陳屍於承保住宅內10日（含）以上，才被發現者，保險公司將啟動理賠機制，「這比內政部之解釋範圍寬廣多了。」蔡志雄強調。法侓未明文規定凶宅定義，但產險公司的凶宅認定與民眾認知較接相近。保額及保費依被保險人略有差異不過別以為發生凶宅事件，保單可吸收所有的跌價損失，因為該保單採限定保額，並只限承保自用住宅。此外，雖然保費不考量建築等級，但依被保險人的身分不同，保費也略有差異。比如被保險人是「屋主」，給付項目為房屋跌價補償金及清理費用；若是「房東」，則定額給付租金補償及清理費用；若是「房客」，則給付租屋仲介費用、搬遷費用及清理費用。若以約定保額30萬元為例，一年保費約150元左右；至於房客的部分，年租金若為24萬元，一年保費則只要120元。不過，住商不動產企研室主任徐佳馨卻認為，凶宅保單沒那麼「保險」，主要是凶宅認定及價格減損幅度並不明確，加上並非全額理賠的設計，與坊間一旦認定凶宅價格即腰斬的落差並不小，短期內恐怕叫好不叫座。內政部新版「不動產說明書應記載及不得記載事項」上路後，賣屋必須強制記載是否為凶宅。 狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(2,878)
房市黯淡 億級交易引爆房仲小宇宙文／劉宇蘅 圖／編輯台房市已然黯淡了快兩年，終於在2017年一開始，傳出好消息，西門町的一棟KTV大樓賣掉了，買方是一間老牌百貨公司，出手22億買下大樓。成交之後，仲介公關趕著發稿，宣布好消息，甚至有專家、名嘴搶著評論，說得信誓旦旦，還有的記者，忙著起底買賣雙方，陸續挖出了大地主投資賣地的新聞，但有另一場爾虞我詐的勾心鬥角，卻在這筆成交落槌時，才悄悄拉開序幕。人潮絡繹不絕，投資客爭買西門町店面。垂涎千萬佣金 房仲眼紅也想分杯羹雖說外界對仲介的服務費收取標準，大約在買賣雙方6%上下，但遇到大型的土地交易，或是店面交易，仲介收取服務費，就會降到1%到2%左右，這也是業界的默契，所以這一筆交易的佣金大約是2000到4000萬元，在房市不景氣的時候，高額的服務費，成了仲介眼中的大肥肉，沒做成生意的捶胸頓足，自嘆消息不靈通，但千萬的佣金更是充滿血腥味的鮮肉，引來鯊魚的覬覦。更有人覬覦落袋的佣金。雞蛋裏挑骨頭？ 房市版大家來找碴雖說買賣已經拍板，當新聞版面被佔據的時候，部分專跑房產的記者，開始接到房仲爆料，有的說賣方是股票上市上櫃公司，事先應該要公開招標和鑑價、沒有揭露訊息就賣掉，可見案情不單純、還有人煞有其事的檢閱賣方近期的股市成交量，直說成交前交易突然爆量，有內線交易的嫌疑，還有媒體收到黑函，直說居中簽約的仲介，收取了2%的服務費，對比市場行情只有1%，現在市道不好，懷疑有內情等等。市道不佳，黃金店面也難逃空置命運。各種繪聲繪影說得煞有介事，在房市不景氣中，一件成交案攪亂了一池水，也成了仲介生態的照妖鏡，且不說這筆交易在程序上有沒有瑕疵，卻活生生上演了一齣血淋淋爭搶戲碼，當然還有記者扒糞的八卦文化，頓時年初的這筆大案，是房市什麼指標已經不重要，檯面下的好戲才剛剛開鑼。房市大咖出手，引來記者起底買賣雙方。狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(9)
房市盤整 建商打包出清拼現金圖／文 陳薇安房市緩走了一年，連建照、使照的核發數字也急遽了向下滑，還有各項數據都指出房市景氣恐怕會持續低迷，眼看著又到過年檔期，過去幾年春節趁著台商回台看房，曾經創下一天賣一億的銷售佳績，有建商私下談到今年春節檔期，卻笑稱有以前一半就要偷笑了，可見房市不景氣的程度。不景氣 今年過年案場活動恐縮水以往春節拼業績 今年過年代銷爽放假?在房市高峰時期，代銷過年在接待中心加班、加調人手是很平常的事情，而且過年期間跑單人員的賣房佣金，建商還會加倍發放。反觀今年，碰上了不景氣，春節檔期活動變少，更有建案因為一例一休上路，乾脆讓第一線的業者好好休息過年，而這也是房市走了10年多頭來，代銷業者罕見的年假。投資客斷頭 等價換屋防呆帳碰到這一波的不景氣，必須拼現金流的建商，其實私底下動作頻頻。招式一，等價換屋，買大坪數的購屋人，因為付不出工程款，滿手籌碼的建商，乾脆讓客戶等價換屋，譬如說買下一億的豪宅，建商攤開手上正在銷售的建案，讓客戶等價換購建案，一億豪宅換成2間三房約5000萬、5間套房，坪數變小、單價變低，投資客方便拿到市場上轉售，建商依舊賣掉一億元的不動產，雙贏！那如果不是買高總價產品的購屋族呢？要忍痛斷頭認賠，也有建商趁著這一波不景氣，依照合約沒收15%違約金，別小看這15%，1000萬的房子15%，已經是150萬元的買房頭期款了！部份在台北市的小坪數建案，就出現了沒收潮。建商提供等價換屋 暫解投資客危機建商銷存貨 賣房也有批發破盤價不過腦筋動的快的建商，還在此時再出招，把剩下的餘屋，整包當批發貨品一樣，已低於市場20%的價格，低調的賣給熟識的投資客，例如台中就有新成屋案例，實價登錄25萬到30萬元，一次20多戶，整包用一坪16萬的價格，拋售給投資客，建商來對外可以宣布推案完銷，至於承接的投資客能不能”零售”給找到下一個賣方，就各憑本事了？原本傳統329、928的房市旺季，已經在網路行銷的時代逐漸弱化，反而過年的連假，因為不少台商返國，過年檔期逐漸取代傳統旺季，成為代銷業最能精準找目標下手的時刻，但遇上這一波不景氣，反讓今年春節的房市充滿不確定的因素。
建商拚銷售祭好康 買房送裝潢 狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(21)
買房子，真能退休養老嗎？文／劉宇蘅 圖／編輯台
幾年前，包租公絕對是讓人羨慕的工作之一，但隨著政策不斷抑制房產上漲及房地產稅制改革，現在還能靠啞巴兒子頤養天年？
萬泰聯合會計師事務所副總經理林嘉焜認為，房地產可能是家庭一輩子最大的投資，但過去台灣房產上下波動約2成，對一般家庭財富影響極大，再加上台灣房市進入空頭修正，期待用租金變成生活金，反而更需小心謹慎規畫。
以房養老貸款適合有房子、但沒現金的退休族申請。
台灣房產進入修正期，下波多頭再等6年
林嘉焜預期，2017年底六都房價將陸續落底，但可別期待「V型反轉」的回春契機，進入2018～2021年是打底期，醞釀下一次多頭開始，若對照台灣人口年齡結構分析，下一波台灣多頭將出現2022年至2026年，因此有計畫投資房產者，可以考慮2022年前擇優進場。
由於台灣房屋自有率超過8成，加上高齡化及少子化雙重夾擊，未來市中心面積將縮小，而且只有精華區的房地產值得投資，計劃養啞巴兒子的退休族，必須更精確計算投報率，並在相對低點時進場。
在高齡化及少子化下，未來精華區房產支撐最強。
用房子養老要把握3原則
至於買屋自住者，在政策推動下，有越來越多銀行推出「以房養老」貸款，讓60歲以上，「有房、沒錢」的銀髮族，得以將名下房屋抵押，換屋每月穩定的現金。
但林嘉焜提醒，目前銀行對房地產看法普遍保守，更擔心擔保品長期看跌，造成銀行損失，即便是精華區房產貸款成數壓低在5至6成，此外，走出台北之外，房地產價值低，以500萬元計算，每月能領回的現金僅幾千元，根本無法支應退休生活。因此，期待未來用房子養老的退休族得明白3件事：短期見到修正，絕對不能躁進，因為未來還有更低價；中期要謹慎精選標的，精算投報率；長期絕對不要把房地產比重拉得太高，避免房價波動影響退休心情。把握以上3原則，才是用房子退休養老的贏家。
房地產進入空頭循環，銀行估價也跟著保守。
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前進海外不動產 柬埔寨的美麗與哀愁文／陳薇安 圖／編輯台、陳薇安台灣在兩年前開始打房，在歷經不景氣，一向被視為最保值的不動產，也經不起大環境的蕭條，房價下滑、租金下跌，就連被視為鑽石地段的東區，也連連出現店面空置的情況，想靠房產累積財富，已經不像以往簡單，於是許多投資客把資金轉往海外，尤其是房價還在低點的東南亞。百廢待舉 柬埔寨正如火如荼建設中目前去柬埔寨的外國人，可以粗分成兩種，一種是觀光客，一落地就往吳哥窟去，另一群人就是在金邊，看房找投資機會，從機場到市中心，就算是對投資毫無概念的人也能發現，首都金邊到處都有工地，處處都在興建，台、中、韓、日的資金爭相進入金邊，造橋鋪路、蓋商場，為了在柬埔寨插旗搶佔戰略地位也好，更多是看準東協的大餅。
未開發的柬埔寨，淘金客眼中的金礦。外商投資柬埔寨 台商紡織廠佔四分之一柬埔寨的經濟支柱是紡織與觀光，約400家外商投資紡織廠，台灣就佔四分之一。回到台灣翻開柬埔寨的房產投資文宣，大打金邊投資報酬率7％，實在很難讓人忽視，再加上對台灣人來說，金邊房價換算台坪，一字頭、甚至更低，真的令小資族垂涎，但柬埔寨掏金熱，真有這麼容易嗎？中日台韓爭相插旗，搶佔柬埔寨商機。榮景中藏危機 柬埔寨投資危機四伏別的不說，一到金邊機場就知道，護照夾帶一兩塊美金，只是潛規則。才剛剛走向自由開放的國家，人民太窮，政策規章才剛剛開始建立，小至個人通關、大到跟當地政府打交道，檯面下的規矩自然少不了。柬埔寨政府還規定，外國人不能擁有土地，只能買二樓以上的產權，外地人不可不慎。
入進柬埔寨，塞錢過關潛規則。其實更可怕的是，坊間還有不肖建商，先組看房團，到當地看預售屋、為看房的人做市場分析，等到下了訂金，撈了一票之後，房子不蓋了，甚至捲款而逃，引起不少消費糾紛，偏偏糾紛遠在海外，求償無門，奉勸所有想到未開發國家淘金的投資人，可得提高緊覺，小心賠了夫人又折兵呀！ 狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(3)
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