房屋估價可以找誰幫忙？文／劉宇蘅 圖／編輯台「現在的合理房價是多少？」是每個購屋者或有屋族最想知道問題，曾經有房產專家公開要客戶7折砍價或8折買屋等，但這些都是個人經驗法則，未必能適用在單一個案。2012年台灣推動實價登錄至今已4年多，礙於實價登錄只公布區段資料，並未完全透明公開，因此，如果想知道某一棟社區的大樓的房價，你必須熟悉當地門牌路段以及大樓等區域的樣貌，才能「猜」出實價登錄中成交資訊，究竟是哪一棟？否則最快的方法就是親自到當地仲介跑一趟區域了解行情。想知道房價行情變化，必須透過當地房仲業提供的資訊。房地產人氣講師邱愛莉建議，購屋人不妨也可以事先請銀行估價，只要準備地址查詢行情，並參考謄本上的坪數、屋齡、樓層等由銀行進行初步估價。然而，以上2種是最傳統的估價方式。實價登錄已上路4年多，但仍讓人有隔層紗的感覺。不過，在政府開放資料及大數據運用下，想了解「現在」房價的位置並非難事。比如去年獲得經濟部工業局「Open Data創新應用競賽」得獎的「好時價（HOUSE＋）平台。在買屋前，事先找銀行估價也是了解行情的好方法。該網站是應用自動估價系統（Automated Valuation Model , AVM）估算房價，民眾只需要提供地址、不動產資訊如類型、屋齡、樓層數及房間數、坪數、停車位等資訊鍵入，5秒鐘就能查出當時房價。目前好時價是每季更新一次模型參數，以反應近期房價波動，台灣己開放9縣市查詢，分別是基隆、台北、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄及嘉義等。此外，中國信託商業銀行也推出「i適貸購屋雷達站」，利用銀行內部房貸業務及大數據技術分析，民眾只需於網站輸入欲購屋的地址，立即可獲得物件平均單價、該行政區房屋歷年漲跌趨勢、鄰近房屋成交的實價登錄、房屋周邊生活機能概況等資訊，目前開放雙北市、桃園市、臺中市、新竹市、臺南市、高雄市7都的地址查詢，為國內首家推出房屋估價、房價指數、宜居指數的銀行業者。4種房屋估價比一比。 狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(30)
買好房，從挑「好房貸」開始！文／劉宇蘅 圖／編輯台隨著房地產進入修正期，不少購屋族期待進場撿便宜，不過《怪老子理財》部落格版主蕭士斌提醒，房貸是20～40年的中長期的負債，不管是首購族或換屋族都得要小心謹慎挑選，因為選錯房貸恐怕會影響中長期的財務計畫，甚至排擠掉其他的投資機會。《買房賺千萬，比買股更簡單》作者溫國信雖然認為「任何時候都是買房的時機」，但在低利率時代，好債甚至能讓錢滾錢，而適度的舉債可以獲得資產、產生利潤，「但千萬不要過度勉強」。進入升息循環 挑房貸有4妙招理財教母林奇芬認為，利率高低並不是挑房貸的唯一考量，必須考量個人負擔能力、寬限期長短、貸款年期以及投資理財的能力等，都必須一併考量。究竟該如何挑好房貸呢？綜合專家建議，提供4點建議。第一，政策性房貸為優選。比如政府提供的青年首購房貸以及青年安心成家方案，利率相對優惠，都在2%以下；再者，成數與利率是敵人，通常成數高、利率相對偏高。第二，目前銀行針對首購族的貸款成數8成，若想再提高至85成至9成，就得靠信貸，但要特別注意，若要同時動用房貸與信貸，千萬要記得先申請房貸，因為銀行在計算個人負債比時，兩者是一併考量。
挑房貸不能只單看利率，要進一步觀察加碼幅度與總利息支出。第三，目前銀行提供「一段式」的利率，或「前低後高」型的分段式利率，前者是一價到底，加碼幅度不變；而後者則前1、2年利息特別便宜，等優惠期過後，加碼幅度彈升快。對首購族來說，前1或2年利率高、低不是重點，因為首購族平均7至10年才換屋，因此重點應放在「加碼幅度高低」以及「總利息支出」。未來3年全球仍不脫低利率環境，不妨請銀行計算前3年的總利息支出，等到綁約期滿後，若覺得利率太高，再用轉貸當成談判籌碼。若符合資格，首購族要優先申請政策性優惠房貸最划算。第四，貸款期間不要太長如30年或40年。雖然貸款時間長，每月負債金額會減輕，但總利息支出會增加許多。但林奇芬認為，若家庭負擔能力有限，選擇30年房貸相對減少，但等到收支增加或有閒錢時，就能隨時還款。當然，若是一個投資或存股高手，用便宜房貸進行再投資、賺利差，就是不錯的選擇，但前提手是自己要有投資管理能力，萬一投資虧損，可就得不償失了。貸款時間越長，總利息支出越高，在申請30或40年房貸時要特別謹慎。 狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(2)
裝潢擾鄰 裝修沒申報小心荷包失血文／陳薇安 圖／編輯台、陳薇安剛上完夜班回家的小香，才剛剛躺下，沒想到才要進入夢鄉，就被隔壁轟隆隆的吵醒，惱人的電鑽聲響，實在難以忽視，無法入睡的小香氣得從床上跳起來，打電話到1999，電話被轉來轉去，最後工務局立了案號，發了公文，要到小香家隔壁勘查，結果鄰居被查到沒有申請裝修許可，被罰了6萬元。法規變嚴 居家安全意識抬頭其實從2012年開始違建處理規章就規定，家中裝潢要申請室內裝修施工許可證，立意是要保護居家安全，所以涉及牆體變動、天花板、牆面裝修、高度超過1.2公尺的固定式隔屏、櫥櫃等，都要事先申請裝修許可證，主要是要預防建築結構體被破壞，或者發生火災時，確保逃生動線等等。可惜的是，這樣的政策沒有被宣導，再加上不少人，直接找工班裝潢，才讓已經上路快五年的規定，被屋主忽略。保護結構主體，隔間變動需申請許可。鄰居歹逗陣? 裝修還要管委會同意有些管理比較嚴謹的社區，甚至會要求住戶，在裝修前公告，讓鄰居有所準備，連施工的時間也有限定，規定在早上9點之後，中午要休息，晚上施工也只能到五點鐘，以免影響大家的作息，不過這些規定也讓不少設計師私下抱怨，拉長了裝潢時間，令他們頭痛不已。裝潢施工噪音擾人，知會芳鄰維持好關係。裝修須申報 提高裝潢預算現在室內裝修施工許可，要透過有照建築師代為申請、簽核，還要有照室內設計師與消防設備師簽核，送建築師公會審查通過方能生效。而申請室內裝修施工許可大約要四到十萬元，等於多加一筆預算，還有人擔心裝修時被鄰居檢舉，先送上禮盒打通關，也成為入厝裝修的新現象。
房市成交量減少，反讓裝修的人變多，用比較少的預算，營造住新房的感覺，只在妝點新家的同時，還得注意申請的眉眉角角，減除小麻煩，才能好好享受換新房的滿足感。新房入手難，舊屋裝修營造新鮮感。狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(1,374)
推推賞屋團 魔術空間看門道文／Becky 圖／Brian推推房賞屋活動開跑囉！首站來到位於信義區的【藏美】，邀請到《推推房》營運長蔡焦緯和《居設計》設計經理林淑惠，與台下分享最新的房產平台以及時下正夯的複層式空間創意規劃。《推推房》營運長蔡焦緯首先分享房產新趨勢，藉由推手有效媒合預售屋及新成屋給客戶，以分享經濟模式創造新穎的房產平台。《推推房》營運長蔡焦緯。《居設計》設計經理林淑惠則介紹國內外3米、4米2的挑高空間案例，如何透過設計讓小坪數創造大坪效，她提到除了有好的空間規劃也要注重室內配飾陳設，採光、動線以及軟裝三者都是營造居家氣場的重要因素，更直接反映主人的品味。《居設計》設計經理林淑惠。林淑惠最後分享波蘭全世界最小的夾層屋Keret House，雖然是在兩棟建築夾縫中建造而成，但採光、生活機能一應俱全。現在網路上可隨時查詢夾層屋法規，建議在選購此類產品時先了解相關注意事項，再與設計師討論，才能安心享受高坪效生活。現場專業人員(左一)解說【藏美】創意大空間。【藏美】隱身信義區靜巷，面處公園景觀第一排，鄰近五鐵共構松山車站及捷運站，速連高速公路、101信義商圈、京華城、饒河街夜市…，集結台北難得綠景且擁抱便捷交通，盡享悠活新貴族生活。 狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(37)
【添好窩】復興SOGO五個站，移居文山小敦南文／房市報點小組 圖／編輯台北市好生活，當然跟著捷運走在擁擠的雙北生活，捷運絕對是不可或缺的必需品；除了「不必擔心停車問題」、「能快速抵達繁華圈」、「雨天也能優雅通勤」…等生活面的便捷優勢外，在銀行鑑價上，也比起沒有捷運的房子「貸款成數較高」、「增值力與轉手性都更強」！據本土房產龍頭智庫統計指出：就北市而言，距捷運七分鐘路程、且通勤時間五十分鐘內的區域房屋均值，幾乎比缺乏捷運站的區域高1~2成，一直以來都是房價與租金的保證，如同東京、紐約、倫敦等所有國際大都市，「逐捷運而居」永遠是首選的不二法門。而北市生活指標敦南商圈，除了滿載著運轉的辦公、金融等需求，交通網絡縱橫便利，更是國內外美食的一級戰區，堪稱蛋黃區中的蛋黃，房價也相對高不可攀，對渴望安身立命的購屋客群遠在夢想的另一端，感謝有了捷運，現在只要搭上文湖線捷運車廂，10分鐘後就能在復興SOGO悠閒展開時尚的腳步，渴望閑靜綠意又離不開都會的人們，終於可以重新找到時間與空間兩全其美的移動方程式！短短五站快速接軌忠孝復興時尚圈。雙捷運加持，便利舒服又保值左擁捷運『萬芳醫院站』，右抱捷運『辛亥站』，【南方莊園】得天獨厚卡位最佳都會生活軸線！身處人文薈萃的文山區，仍能快速接軌潮流時尚的都會版圖。在這個時間彷彿被稍微撥慢的台北城南，是WHO認證的國際安全社區，有群青環繞延綿至天地的自然稜線，還有景美溪深翠映綠的浪漫軸線，無論是搭乘文湖線的高架視野、或沿著敦南霓光樹海驅車返家，在台北最富人文氣息的土地與最繁華的復興敦南金融圈緊緊聯繫，短短通勤距離換來更大生活境界，心情ON&OFF迅速切換，工作生活隨心所欲。舒服的敦南大道綠蔭伴您驅車回家。建築金字招牌輝煌四十年的國揚建設，精選【南方莊園】文山區這片2055坪近期最大開發規模的土地，找來國際豪宅推手P&T Group巧心雕琢身段、並力邀營建巨擘大陸工程悉心捍衛建築品質，淬煉出大台北矚目新作。融入都會區最難得的環境共生主張與綠建築規劃，只為讓呼吸與自然共伴、讓視野綠景相依。這個週末，何不就跟著捷運來【南方莊園】享受一趟輕旅行，除了濃郁的在地職人咖啡香，你會重新發現十分鐘的距離，能換到的生活品質。文湖黃金軸線上，台北最宜居的慢活莊園。【南方莊園】 北市罕見2055坪崗石制震宅■ 辛亥．萬芳醫院雙捷運 ■ 復興SOGO五個站34-56坪心動價｜辛亥路．興隆路｜專人泊車｜8931-3788■ 家在南方 ■ 隨心所欲 ■ 國揚邀你品嚐職人咖啡 狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(73)
住宅地震險該怎麼買？文／劉宇蘅 圖／編輯台
根據保發中心(財團法人保險事業發展中心)統計，近1年來投保基本地震險比重不到33%，相較日本逾6成的比重，差距仍相當大。目前民眾投保地震險主因並非從分散風險考量，而是民眾向金融機構辦理房貸時，銀行基於保障債權的原則，要求借款戶要投保住宅火險及地震基本保險，而這也是921大地震後，政府推動的政策基本保險。
台灣位處地震帶，每年大小地震頻傳。
921大地震後 政府推出政策性保險
「住宅火險及地震基本保險」可保障因地震或地震引起火災、爆炸、地層下陷、開裂及決口，造成房屋倒塌或不堪居住達到「全損」規模時予以理賠，理賠金額最高新台幣150萬元，外加臨時住宿費最高20萬元。
只是若建築物不符合全倒等情形，恐無法申請理賠；此外，若房屋仍有房貸，這筆理賠金將會先給付貸款銀行，屋主本人將無法獲得基本保險的理賠。
政策性保險保額低且理賠只限全損，因此產險公司推出不同類型的地震險。
2種保險 彌補基本地震險不足
目前雙北市房價破千萬，其他縣市平均約500萬元，想要彌補保額的不足，富邦產險建議，若想根據房屋現金價值足額投保，可考慮加保「超額地震保險」，雖然承保事故與保險理賠與政策性住宅地震險相同，若以房屋重置成本300萬為例，政策性基本地震保險150萬，則可再加保超額地震150萬彌補。其次，可以選擇「擴大地震保險」，承保範圍可擴大到不動產及內部裝潢與動產，將基本保險不賠的項目和動產損失納入承保。
民眾在買房之前或辦理房屋貸款時，也要特別注意是否要提高地震帶來的損失與災害，提高防災意識。
擔心地震造成損失，不妨考慮這3種保險方式。
狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(4)
帝寶接連流標 豪宅客選房進化中文／陳薇安 圖／編輯台國內指標豪宅帝寶，在同一天竟出現兩筆標售，一間是法拍戶，二拍底價2億6,480萬，單價約235萬；一間是委託標售戶，最低投標金額7億5,000萬，單價約279萬，卻都以流標收場，而作為國內最知名度最高的豪宅，同時流標，不免也讓業界解讀為豪宅市場的冷卻和視為房價下跌的指標，但帝寶流標背後，還代表什麼意義呢？指標豪宅流標，激起房產陣陣漣漪。豪宅挑房術 富豪擇鄰更挑居住品質連著兩間帝寶流標，仲介分析這是豪宅市場的警訊，也代表著房市的不景氣，不過對金字塔頂端客群來說，「房事」的選擇，可不只是買不買豪宅而已，或是身份地位的彰顯，近年來在台灣新建的豪宅實在不少，富豪的選擇，也不再只被傳統豪宅，百坪以上、黃金地段和總價億元的觀念侷限，再加上建商在房市高峰時期，爭相搶推豪宅建案，無形中也讓著豪宅的定義不斷演變。工法、建材革新 帶來豪宅新定義雖然帝寶法拍、標售接連流標，不免讓人對豪宅價格提出警訊，不過光在台北市的信義區，也不乏精雕細琢的建案，像是忠孝東路五段的豪宅，光是門面的石雕，不只請到國際級石雕創作大師莊丁坤量身打造，材質考究也反反覆覆在建商和設計師間不知變動了多少次，而近期最著名的旋轉豪宅，360度旋轉的建築，工法的難度也早已未蓋先轟動，更遑論戶戶門前就是停車位、超跑坐電梯，還有植栽風雨測試等等，技術、工法，和配置層面的推陳出新，更代表著能被稱做豪宅的門檻，也越來越高了。
綠建築意識崛起，豪宅節能更有效率。建築技術隨著時代變遷，跟著演變，尤其是建材這幾年也不斷的進步，光是玻璃一項，節能、變色，甚至調節溫度還有可變化的彎度，進步的速度，早已超乎想像，所以越晚蓋的房子，科技感、建築質感，也就越來越細緻。雖然台灣不像歐洲或其他國家，還有百年老房可以買賣，來讓豪宅客彰顯自己品味，不過光看新一代建案呈現的質感，也不難看出，指標帝寶在建材與規劃，的確已不可和當年，同日而語。綠色概念正夯，玻璃也有智慧調節功能。 狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(0)
辦房貸，要不要「順便」買房貸保險文／劉宇蘅 圖／編輯台購屋族向銀行申請貸款時，承辦人員多半會詢問：「要不要辦理房貸壽險？」但很多房貸族如丈二金剛摸不著頭緒。其實，房貸壽險就是在辦理房屋貸款的同時，同時搭配一張定期壽險保單，至於保額則搭配房貸額度。這樣的好處是，萬一貸款人不幸意外過世，保險公司會把理賠金優先償還銀行未繳清的房貸，房子不會因繳不出貸款而淪落至銀行拍賣。若有多餘會將理賠金分配給家人；萬一借款人不幸傷殘都可獲理賠，不須擔心收入中斷。到銀行辦理房貸時，承辦行員多半會再詢問，是不要加購房貸壽險？保費便宜 房貸壽險優點多多
歸納起來房貸壽險有以下優點：包括借款人不用體檢、保費又比一般壽險低；萬一資金不足，銀行也能提供保費貸款，也因為與銀行往來密切，銀行可以提供更低的貸款利率，一舉數得。但羊毛出在羊身上，銀行好康不會白白送，不少人也曾經發生辦理房貸，被強迫買保險；或是保費只能躉繳，無法選擇分期繳等怨言。去年金管會發函要求銀行不得採取不當銷售。綜合專家意見，申辦房貸壽險時要注意以下3件事。去年金管會要求銀行，不得在購買房貸壽險商品將其當成貸款搭售條件，而在貸款過程中也不能不當勸誘。要不要買房貸壽險 有3大考量首先依家庭保險程度，決定產品。因為房貸壽險就是定期險，並可分平準型及遞減型，前者在貸款期間保險額度不變，保費維持不變；後者隨著房貸餘額減少，保額跟著慢慢遞減，保費越來越便宜。衡量的角度是，若家庭保障已充裕，則選擇遞減型房貸壽險；若不足，則選擇平準型。其次依照資金能力，決定繳費方式。躉繳是第1年就將未來所有保費一次繳清，而分期繳則是依照商品年期，每年繳保費，前者總繳保費低，但資金壓力較大，也因此，不少銀行會把房貸與保險貸款綁在一起，用分期繳費方式將保費繳清。這當中的眉角是，要先確認房貸利率，以及保費借款利率，或是乾脆就選擇分期繳的房貸壽險。最後要提醒的是，房貸壽險分散家庭財務及風險承擔能力，因此，要以房貸主要負擔者為被保險人，才能真正做到保護自己，也保障家人。
要不要買房貸壽險，除了考量家庭保障是否足夠之外，流動資金及房貸利率等，都要一併考量。 狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(81)
酒店式公寓出租好賺？ 海外投資暗藏風險文／陳薇安 圖／編輯台月薪28K的小慧好不容易盼到出差的機會，從廣告公司的什麼都做的小企劃，因為主管離職，接替職缺，月薪小小調整到35K，也獲得跟著客戶到泰國考察的機會，工作之餘，小慧也跟著客戶去看了幾個建案，回台灣之後，小慧念念不忘，當地仲介告訴他，最小單位只要100萬台幣就可以投資曼谷的酒店式公寓，每年投報6%，讓剛升職加薪的小慧好心動，直說想錢進曼谷，也當包租婆。分拆產權吸引小資族 酒店式公寓投資夯在台灣房市一片低迷聲中，投資熱錢往海外竄流，但有不少國家眼見中國人和台灣人炒房功力，早就搬出因應對策，限制買房持有期間來抑制短進短出的情況，於是買房出租賺報酬，就成為普遍的方式，尤其對台灣人來說，近來開發快速的東南亞，遂成為房市的投資熱區，而腦筋動得快的業者，更不惜砸大錢，買地自售，甚至開發出「基金式」的玩法，把買房門檻降到百萬，用賣產權的方式，快速吸引資金。24小時專人服務，到家像回飯店。東南亞投報高 增值空間具潛力打著東協、國際資金蜂擁的旗號，看房團一團一團的到東南亞報到，在一片欣欣向榮中，又感受到當地商務人士的需求，租房短缺，酒店式公寓的管理有人看管、有人服務、租金水準又比一般的高，還不怕租不出去的方式，也最受到台灣人的青睞，更何況躍躍欲試的投資人，心中美好的算盤還有，租了幾年，還可以賣掉賺差價，海外買房市看起來是多穩定的投資呀！
交通建設到位，拉動房產增值。投資關鍵點 想賺錢不可不看酒店式公寓租金水準大約比一般租金高一到兩成左右，但是能承擔起比較高租金的商務人士，是不是夠多，出租率有多高，都必須調查清楚，因為只要空置率太高，影響出租效益，就不會有划算的收益。就算賣方提供包租，投資更得審慎，包租期過後，房子會不會面臨空置。再來還有負責物管的公司，是不是有經驗，合不合法，都是觀察重點，不然海外投資天高皇帝遠的，萬一屋況遭到破壞，或租金收入帳務不明，都會造成投資損害。到海外投資房產，一開始要先克服語言差異，再來要了解當地國情和規定，後面還有貸款、匯率的變化，一個不小心，吸引國際資金最多的地方，也同時越容易受到國際情勢的波動，先天上投資人就要先克服大環境，再來仔細檢視細節，才不至於被仲介琳琅滿目的行銷手法牽著走，真正享受投資的果實。國際熱錢越多，越易受全球局勢波動。 狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(3)
實價登錄登不登？ 房價揭露的兩難文／陳薇安 圖／編輯台2012年8月終於上路了，當時房市正值高點，政府決定著手讓房價透明化，也讓交易資訊不再掌握在仲介和賣方手中，但正當外界一片看好新的制度上路，腦筋動得快的業者，卻把驅使房價透明化的實價登錄，扭轉成房價的背書機關，但實價登錄真的一步步淪為炒房的工具了嗎？價格太高不登錄 就能免淪炒房幫兇？其實實價登錄上路之初，就已有明文規定，價格最高與價格最低的3%不會登錄資訊，偏偏這3％的房價資訊，卻是買賣雙方最想掌握的數據，賣方為了證明市場行情站在自己這邊、買方則是照著低價的議價，但不論哪一邊，對於當初設立實價登錄的機制，希望房價透明化的美意，都相距了不小的距離。再者最應人詬病的是，當初訂立這3%的規定，卻是政府一手把關，決定行情是不是偏離市價、還有把關公不公開的都是政府部門，這也才引來政府干擾市場的質疑。太貴免登，豪宅常成實價登錄離群值。實價登錄有漏洞 特殊交易不揭露除了“偏離”行情的特殊案例不登錄之外，還有不少買賣的交易案件是不揭露的，譬如法拍和公部門的標售案件、親戚朋友間的交易、沒有附成交合約書的、代銷登錄時間落差的太大的、建商自建自售的，簡化點說只要不透過房仲買賣，就可以規避登錄，還有大型建案想要規避登錄，也只要把契約終止期延長，就能規避登錄，漏洞和政府不登錄的規範，幾乎已經形成一堵高牆，把市場框在城牆之內。提高公信力 房價透明為最高指導原則實價登錄同時還有區段化和去識別化的特性，查詢價格其實只能得到約三分之一的訊息，還沒有達到百分之百的揭露。政府相關單位何不考慮，循序開放登錄資訊，回歸市場機制，踢除登錄漏洞，特殊交易就在備註欄註明清楚，訊息公開透明，留給買賣雙方更多自行判斷和思考的空間。
房價透明化，縮短買賣議價時間。實價登錄上路就要屆滿五年了，批評檢討的聲浪也漸漸累積起來，不登錄的資訊被視為黑數，有時反給了買賣雙方更多想像的空間，也讓逐漸成熟的登錄機制，蒙上陰影，相關部門真的應該要廣納更多意見，去蕪存菁的檢討實價登錄制度了！仲介買賣需登錄，其他交易成實登黑數。 狸樂聚-室內設計 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣(1)
媒體報導 (3)