Albert建築師+樂活輕裝修

室內裝修的管理範圍原本就包含「分間牆之變更」，但變更前須留意下 列三點限制：
（一）不得拆除承重牆 承重牆是建築物的「主要構造」，室 內裝修自不得加以破壞或妨礙。如 需局部變更承重牆，不僅應辦理變 更使用執照，而且依「公寓大廈管 理條例」規定，承重牆壁係屬公寓 大廈不得為約定專用的「共用部 分」，非依法並經區分所有權人會議 決議，不得變更。若要明確辨認建 築物的承重牆，可以查閱建築執照 圖說。但通常厚度在 20 ㎝以上或雙 排配筋的 RC 牆，構造上大多屬於 承重牆，不可擅自變更改造。

▲ 室內裝修分間牆變更涉結構安全 者，應經開業建築師簽證負責。

 ▲ 雙排配筋的 RC 牆施工案例，牆體配 管貫穿處四周並以鋼筋加勁補強。
(二)結構安全須由專業人員簽署負責 依「建築物室內裝修管理辦法」第25 條定，室內裝修圖說應由開業建築師或專業設計技術人員署名負責。 特別是涉及建築物之分間牆位置變更、增加或減少經審查機構認定涉及公 共安全時，應經開業建築師簽證負責。
(三)樓地板墊高無逾下列內容且無涉及結構安全，可免申請變更審查許可 墊高未達 10 公分且單位體積重量小於 2300  kg/m3，其面積小於申請範圍1/10，且面積小於 5 平方公尺者，得免申請變更審查許可。 

室內裝修常見哪些不當或破壞性的行為？

除了建築法第 77 條之 2 明文規定，室內裝修不得有妨礙或破壞建築物主 要構造、防火避難設施、防火區劃及消防設備等情事外，室內裝修常見不 當或破壞性的行為表列如下：

就防範滲漏水方面，裝修要注意哪些事項？

防水防漏是室內裝修工程中很重要的一環，尤其是外牆、窗檐、窗框角及 陽臺、浴廁、廚房等有埋設排水管的部位，最容易產生滲漏水現象，一定 要做好防水措施。以浴室為例，若規劃將原有牆面及地坪磁磚敲除重作時，縱使原來已有防水層，仍要重新施作，才能確保防滲防漏效果。通常浴室四周側牆防水層的高度至少要  20 ㎝，有浴缸的部位，防水層也需高出浴缸頂部 20 ㎝以上。而設有淋浴器具 卻無其他防水措施時，防水層應做到 淋浴時可能噴灑到的所有部位。更重 要的，當防水層施工完畢後，必須做 24 小時的蓄水試驗，查認沒有滲漏現 象後才可施作面層。至於衛生設備與 排水管的接合處，必須確認接頭緊密，而安裝的管道部位，也要經過試水，確認沒有滲水現象才可以隱蔽。

▲ 防水層施作完畢後，須做 24 小時蓄 水試驗，查核有無漏水現象。

屋頂防漏可增建斜屋面嗎？

建築物為 5 樓以下平屋頂，建造逾 20年以上或經依法登記開業之建築師或 相關專業技師鑑定有漏水之情形，且 非建築技術規則建築設計施工編第 99 條規定應留設「屋頂避難平臺」之建 築物，為有效解決屋頂漏水問題，得 申請於屋頂版上加蓋斜屋頂，但應符 合下列各款規定：
（一）斜屋頂應以非鋼筋混凝土材料（含鋼骨）及不燃材料建造，四周不得加設壁體或門窗，高度從屋頂平臺面 起算，屋脊小於 1.5 公尺，屋簷小於 1 公尺或原核准使用執照圖樣女兒 牆高度加斜屋頂面厚度。

▲ 老舊、漏水建築物得申請於屋頂版 上加蓋一定規模以下的斜屋頂。
（二）斜屋頂不得突出建築物屋頂女兒牆外緣。但屋頂排水溝及落水管在基地 範圍內，且淨深小於 30 公分者，不在此限。
（三）屋頂平臺面對道路或基地內通路應留設無頂蓋式之避難空間，其面積應 大於該戶屋頂面積 1/8，且不小於3Mx3M，與樓梯間出入口間並應留設 淨寬度 1.2公尺以上之通道。但無樓梯間通達者，得免留設。

申請室內裝修遇有違章建築部分應如何處理？

本市建築物室內裝修申請案件，建築物裝修前現況涉及違建部分之處理原 則，得依「有關變更使用執照申請案違建部分之處理原則」及其後續相關 補充函令辦理。具體而言，暫免要求併案拆除之違建，應依下列規定辦理：
1、室內裝修圖說應以斜線標明違建位置、尺寸、面積計算等，但違建部 分之面積不得併入室內裝修申請面積，並應檢附違建現況相片，由建管處另依違建相關法令處理。
2、為維護建築物公共安全，違建部分應依法設置各項消防安全設備，室內裝修材料並應依建築技術規則有關規定檢討辦理。

3、建築物裝修前現況有陽臺外推（外牆拆除）之違建，應由建築師提出結構安全證明，後續移交相關權責單位查處。但民國 95 年 1 月 1 日以 後領得建造執照之建築物，陽臺外推或外緣加窗者，均應按使用執照 核准圖說恢復原狀。

建築物申請室內裝修，將違建範圍供作內部動線，是否可行？

凡維持建築物機能所必要之空間或聯繫內部空間之動線，均不得設置於違 建範圍內。如圖所示案件，不予核准。

公寓大廈管理委員會如何辨認住戶室內裝修有無依法申請？

依建築物室內裝修管理辦法規定，室內裝修
應俟申請審查許可後始得施工，所以，無論 是向審查機構（臺北市建築師公會）申請審 查，或向主`管建築機關申請變更使用執照併 辦室內裝修，均應於領得「室內裝修施工許 可證」後始得施工。因此，公寓大廈管理委 員會只要查核裝修住戶是否於出入口明顯處 張貼「施工許可證」，即可輕易辨識。住戶倘 有涉及施作天花板、固定隔屏或分間牆變更 等「室內裝修行為」，卻未見張貼施工許可證 者，即可通報本市建築管理工程處依法查 處，以維公共安全。

▲ 裝修住戶應於出入口明顯處 張貼室內裝修施工許可證。

哪些空間是公寓大廈管理條例所規範的「共用部分」？
共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物， 而供共同使用者。通常共用部分成立的原因有二，一是法定共用部 分，如法定空地、法定防空避難設 備及法定停車空間，均為當然之共 用部分。
第二是構造上或性質上之 共用部分，對建築物結構及安全或 維持共用所必需之部分，如基礎、
樑柱、連通數個專有部分之共同走廊、樓梯、門廳…等。

▲  連通數個專有部分之門廳、共同走廊
為公寓大廈之共用部分。

有關公寓大廈的「共用部分」室內裝修，可否由管理委員會代為申辦？

由於公寓大廈管理委員會之職務，包含「區分所有權人會議決議事項之執 行」與「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」…等，是為鼓 勵公寓大廈管理委員會主動申請室內裝修審查許可，基於簡政便民立場， 允以「區分所有權人會議紀錄」及「公寓大廈管理組織報備證明」影本替 代建築物權利證明文件。

敷設於建築物的給排水管線，室內裝修時可否擅自變更？

敷設於建築物之電器、煤氣、給水、排水等管線設備，係為供所有住戶共 同使用，雖有部分管線設備位於專有部分，但上開管線（敷設於建築物屬 共用部分之電氣、煤氣、給水、排水等）係屬有固定使 用方法，並屬區分所有權人 生活利用上不可或缺之共用 部分之建築物設備，且依「公 寓大廈管理條例」第 7條第5 款規定，不得為約定專用 部分。故區分所有權人室內 裝修時，不得擅自變更其專 有部分內之共用管線設備。
另按「公寓大廈管理條例」 第 9 條第 2 項、第 3 項規定， 住戶對於共用部分之使用，除另有約定者從其約定外，應依其設置目的及通常使用方法為之。但所約 定事項，不得違反該條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。 依該條例第 49 條第 1 項第 2 款規定，如住戶違反關於公寓大廈變更使用之 限制，經管理委員會制止而無效者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺   幣 4 萬元以上 20萬元以下罰鍰。

天花板漏水換修，可以進入樓上住家的室內修繕嗎？

依公寓大廈管理條例第 6 條第 1 項第 2 款規定，他戶因維護、修繕專有部分、 約定專用部分或設置管線，必須進入其 專有部分或約定專用部分時，不得拒絕
。因此，若因修繕需要其進入他住戶室 內，他住戶不得拒絕，是法律上保障的 權利。樓上住戶如果拒絕，管理委員會 應先協調，協調仍不履行，管理委員會 得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要處理。另應注意要進入他 住戶修繕時，應選擇損害最少的處所及方法為之。至於漏水原因、責任歸 屬、修繕方法、費用分攤等，可委請專業技師或相關專業單位鑑定，或循 司法途徑解決。

室內裝修倘涉及梯廳或走廊等共用部分之牆壁開口更動，如何處理？

按建築管理處 85 年 11 月 6 日召開營建法規研究小組第 176 次會議紀錄提 案三：「建築物內公共走道二側之各戶開門位置及數量能否變更」之結論：
「應先取得同層所有權人之同 意，……」是本案當請依上開 結論辦理。但倘公寓大廈規約 另有規定，經向本府完成報備 有案者，並應依規約規定辦 理。至共用部分之牆壁開口倘 於「公寓大廈管理條例」施行 前早已變更為現況者，基於法令不溯既往原則，申請人得檢
具現況照片、結構安全證明及 現今所有權人切結書替代之。

▲  在共同走廊開口，應徵得同層區分所有權人同意，並符合公寓大廈規約規定。

若購買隔鄰的住家合併使用，可否將中間的分戶牆打通？

公寓大廈區分所有權人併購隔鄰的專有部分以後，原來的分戶牆即成為室 內分間牆，將其拆除是否會違反有關規 定，須視該牆體在構造上的作用而定。 該牆壁若屬構造上的承重牆，就不可任 意拆除，因承重牆是屬於不得為約定專 用的項目。而且承重牆亦屬建築法所規 定的主要構造，室內裝修自不能加以破 壞或妨礙。至若非屬承重牆壁的室內分間牆，其變更位置、增加或減少，本係 建築物室內裝修的管理項目之一，惟涉 及公共安全時，裝修圖說必須委由開業 建築師檢討簽證。

集合住宅公寓大廈可以裝修成多間套房嗎？有無特別限制？

臺北市乃人口集居之大型都會區，鑑於近年房價居高不下，故屢有公寓大廈裝修成 多間套房招租案件，肇生用電過載、破壞 構造、滲漏損鄰、陽臺違建等違規或侵權 情事，不僅增添公共安全隱憂，而且有侵 害公寓大廈區分所有權人共同利益之虞（例如在共用部分增設水電錶、信箱、對講 機，或因人口密度增加出入份子複雜、間 接影響房價等），耗費社會成本徒增訟源， 實有加強管理之必要。有鑑於此，臺北市 政府都市發展局為遏止本市公寓大廈不當 裝修成多間套房行為，爰於 99 年 10 月   5日以北市都建字第  09964394300號函規
定，自即日起，凡本市集合住宅之公寓大廈，住戶室內裝修涉及增設 2 間（含）以上廁所、浴室，造成分間牆變更者，除應依「建築物室內裝修管理 辦法」之規定申請審查許可外，並應按下列各款規定辦理，不符規定者， 不予核准：

▲ 集合住宅裝修成多間套房， 應受該公寓大廈規約或區分 所有權人會議決議之限制。
（一）類此案件，均應於施工前提出直下層所有權人同意書；若屬同一所有 權者，應出具建築物權利證明文件。但裝修案址位於一樓，且其直下 層非供住宅使用者，得不受此限。
（二）基於用電安全考量，應向臺灣電力公司（臺北市區營業處，聯絡電話： 02-23788111 分機 7502）申請用電設備變更手續，申請室內裝修竣工 查驗審查時，並應檢附「臺灣電力公司屋內線檢驗符合規定」相關證 明文件。
（三）無論是否有「既存違建」，其原核准陽臺範圍內，均不得設置廁所或 浴室使用。
（四）倘公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，禁止住戶增 設廁所、浴室等套房隔間者，即應受該規約或區分所有權人會議決議 之限制。此類裝修行為應由建築物所有權人檢具無違反公寓大廈規約 或區分所有權人會議決議之切結書附卷申請。

▲集合住宅裝修成多間套房，應向臺灣
電力公司申請用電設備變更手續，並 經檢驗符合規定。

▲集合住宅隔成多間套房者，無論是否
有「既存違建」，其原核准陽臺範圍 內，均不得設置廁所或浴室使用。

公寓大廈之樓梯間可否裝修設置鞋櫃呢？

依「公寓大廈管理條例」第 16 條第 2 項規定，住戶不得於防火間隔、防火 巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門 扇或營業使用。上開空間不僅為公大廈的「共用部分」，產權並非 住戶單獨擁有，而且在樓梯間裝修 鞋櫃，可能危害公共安全（人員逃 生避難過程將產生瓶頸效應）。故 若發現住戶違反規定，可以要求管 理委員會出面制止，經制止仍不遵從者，可報請市政府依法處新臺幣 4 萬元以上 20萬元以下罰鍰，對違 規住戶應有警惕之效。

▲ 樓梯間裝修鞋櫃影響公共安全，違反公 寓大廈管理條例規定，管理委員會應予 制止或按規約處理。

上下樓層中間所夾之樓地板，是否可拆除或加設室內梯？

公寓大廈之樓地板係屬建築法所明定的「主要構造」之一， 如果要局部拆除（挑空）或增 設室內樓梯，實已逾越室內裝 修管理範圍，必須委託開業建 築師辦理變更使用執照，或按「臺北市一定規模以下建築 物免辦理變更使用執照管理 辦法」之規定，檢具相關文件 圖說向主管建築機關申請核 備，同時檢討結構安全，並作 適當補強，方為適法。

▲ 將樓地板挑空、增設室內梯之行為，涉及 主要構造之更動，應委託開業建築師申請 變更圖說核備。

公寓大廈管委會如何約束住戶的裝修行為？住戶規約宜規定哪些事項？

為了確保公寓大廈的環境品質與居住安全，住戶的室內裝修行為，可藉由 訂定「規約」的方式加以約束。所謂「規約」是指公寓大廈區分所有權人 為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵 守事項。因此，規約的內容只要不牴觸法令，效力相當於住戶間之法律， 甚至可拘束第二手承買人，效力強大。 至於尚未成立管理組織的公寓大樓若要制定住戶規約，應先依「公寓大廈 管理條例施行細則」第 7 條之規定推選召集人，由召集人依據「公寓大廈管理條例」第 30 條、第 31 條、第 32 條等規定召開第一次區分所有權人會 議，經區分所有權人會議決議通過，制定規約。 另外，將室內裝修管制納入公寓大廈規約時，建議載明下列事項：
（一）住戶施工前應向管理委員會備 案並繳交裝修工程保證金，並 具結施工期間，不得拒絕、阻 礙管理委員會或市政府建管、 消防、勞檢、環保等單位之監 督及檢查。

▲住戶未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。

▲ 住戶不得於天井、庭院、屋頂、陽臺、 平臺等類似空間違章搭建構造物。
（二）室內裝修行為，嚴禁下列事項： 1、妨礙或破壞建築物之主要構 造、防火區劃、防火避難設施及消防設備。 2、占用或損壞公寓大廈共用部分或擅自移裝共用設備。 3、擅自增設夾層或於天井、庭院、屋頂、陽臺、平臺等類似 空間違章搭建構造物。
（三）區分所有權人及住戶應督促室 內裝修從業者遵守下列規定：
1、施工期間，應遵守環保、勞工安 全衛生及消防法令規定，做好各 項安全防護措施；油漆房間、家 具時嚴禁使用明火。
2、不得隨意在共同走廊、樓梯間、 門廳、法定空地、防火巷等處堆 置建材或工程廢棄物，並嚴禁從 陽臺或窗口高空拋（倒）物。搬 運建材或垃圾後應負責隨時打 掃，維持清潔。
3、施工時應關閉分戶門，平日晚間6 時起至次日上午 8 時及例假日 期間，不得從事敲、鑽、鑿、鋸 等產生嚴重噪音之施工活動。

▲ 裝修過程如有妨害或破壞公共設 施或設備，住戶應即時修復並承 擔相對的賠償責任。
（四）室內裝修過程若導致共用部分、公共設施或相鄰住戶之管道阻塞、滲 漏水、停水停電、物品損毀等情事，區分所有權人及住戶應即時修復 並承擔相對之賠償責任。

▲ 住戶在室內裝修施工過程，如需使用公寓大廈共用部分，必須經管理委員會 同意，並且做好各項防護措施。

住戶室內裝修可在公寓大廈之外牆上開窗嗎？有無限制規定？

公寓大廈之住戶若擅自在建築物外牆開口（窗），即造成建築物外牆面 的改變，自有違反公寓大廈管理條 例第  8 條規定之虞。再者，內政部85 年 8 月 30 日台內營字第 8505891 號函示，「查建築物所有權人、使用 人應維護建築物合法使用與其構造 及設備安全，為建築法第 77 條第 1 項所明定，是建築物於領得使用執 照後擅自開窗，違反上開條文之建 築相關法令者，可依同法第 91條規 定辦理。」換言之，住戶於外牆上 擅自開口（窗），除有違反公寓大廈 管理條例第 8 條之虞外，倘涉及「擅 自違規開窗」則又構成違反建築法 情事。至於「擅自違規開窗」的認 定，依內政部 90 年 8 月 8日台內營字第 9084845 號函示，係指建築物之 外牆依規定不得開窗而擅自開窗者 而言。不過，所謂破壞公寓大廈的 外牆面，並不包含下列 3 種情形：

 ▲ 公寓大廈外牆開口變更，應符合區分所 有權人會議決議或規約之規定

▲ 建築物非臨接道路側之外牆面開窗，依 法應自境界線退縮 1 公尺以上。
（一）建築物 1 樓倘為商業使用，其第 1 層的騎樓內側住戶的外牆（參見內政部85年12月4日台內營字第8582176號函）。
（二）公寓大廈外牆鐵捲門內側，加設玻璃門窗，如該門窗係位於「專有部 分」範圍內，且未有妨礙、變更或破壞主要構造，非屬公寓大廈管理 條例第 8 條規定的變更外牆面行為（參見內政部 86 年 6 月 27日台內
營字第8605098號函）。
（三）外牆更動開口面積小於 0.5平方公尺、無涉及結構安全及非公寓大廈 規約或區分所有權人會議認定屬共用部分之重大修繕改良者。（參見 臺北市ㄧ定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法。）