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買好房,從挑「好房貸」開始!

買好房,從挑「好房貸」開始!

文/劉宇蘅 圖/編輯台

隨著房地產進入修正期,不少購屋族期待進場撿便宜,不過《怪老子理財》部落格版主蕭士斌提醒,房貸是20~40年的中長期的負債,不管是首購族或換屋族都得要小心謹慎挑選,因為選錯房貸恐怕會影響中長期的財務計畫,甚至排擠掉其他的投資機會。
《買房賺千萬,比買股更簡單》作者溫國信雖然認為「任何時候都是買房的時機」,但在低利率時代,好債甚至能讓錢滾錢,而適度的舉債可以獲得資產、產生利潤,「但千萬不要過度勉強」。

進入升息循環 挑房貸有4妙招
理財教母林奇芬認為,利率高低並不是挑房貸的唯一考量,必須考量個人負擔能力、寬限期長短、貸款年期以及投資理財的能力等,都必須一併考量。究竟該如何挑好房貸呢?綜合專家建議,提供4點建議。
第一,政策性房貸為優選。比如政府提供的青年首購房貸以及青年安心成家方案,利率相對優惠,都在2%以下;再者,成數與利率是敵人,通常成數高、利率相對偏高。第二,目前銀行針對首購族的貸款成數8成,若想再提高至85成至9成,就得靠信貸,但要特別注意,若要同時動用房貸與信貸,千萬要記得先申請房貸,因為銀行在計算個人負債比時,兩者是一併考量。


挑房貸不能只單看利率,要進一步觀察加碼幅度與總利息支出。

第三,目前銀行提供「一段式」的利率,或「前低後高」型的分段式利率,前者是一價到底,加碼幅度不變;而後者則前1、2年利息特別便宜,等優惠期過後,加碼幅度彈升快。
對首購族來說,前1或2年利率高、低不是重點,因為首購族平均7至10年才換屋,因此重點應放在「加碼幅度高低」以及「總利息支出」。未來3年全球仍不脫低利率環境,不妨請銀行計算前3年的總利息支出,等到綁約期滿後,若覺得利率太高,再用轉貸當成談判籌碼。

若符合資格,首購族要優先申請政策性優惠房貸最划算。

第四,貸款期間不要太長如30年或40年。雖然貸款時間長,每月負債金額會減輕,但總利息支出會增加許多。但林奇芬認為,若家庭負擔能力有限,選擇30年房貸相對減少,但等到收支增加或有閒錢時,就能隨時還款。當然,若是一個投資或存股高手,用便宜房貸進行再投資、賺利差,就是不錯的選擇,但前提手是自己要有投資管理能力,萬一投資虧損,可就得不償失了。

貸款時間越長,總利息支出越高,在申請30或40年房貸時要特別謹慎。

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