通膨升溫,買REITs基金,還是買房子?
文/劉于蘅 圖/編輯台
美國聯準會(Fed)才剛吹起升息號角,就有不少財經專家點出:2017年投資人要面對「通膨」的考驗,因為什麼都不做,通膨將會傾蝕荷包,錢放銀行將越存越薄。根據過去的經驗,只要通膨升溫,就要投資房地產相關產品。但究竟要選擇投資不動產證券化基金(REITs),還是直接買房子,哪一個較能守護資產?
中國信託全球不動產收益基金經理人陳雯卿表示,美國聯準會再度升息,等同啟動REITs多頭格局,且據統計,升息循環中短線殖利率彈升過快時,REITs一有回檔修正都是布局好時機。
未來1年REITs有機會創雙位數報酬
她進一步表示,短期看來REITs與股票連動高,但長期REITs走勢將回歸不動產的基本價值,且支撐REITs長期表現的就是穩定的租息。當租息持續成長,REITs便是升息環境下抗通膨的利器。因為經濟會持續成長,企業獲利改善,股利發放提增。預期未來1年全球REITs可以結合穩定收益和企業獲利成長,有機會創造雙位數的報酬表現。
能賺租息及資本利得的REITs基金,是對抗通膨的工具之一。
對金融市場沒信心,2017年適合買屋抗通膨?從升息角度思考,美國升息之後,台灣很可能在下半年跟進,也有不少民眾擔心,升息可能會對房市產生衝擊,不過,屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,2000年至今,台灣央行2次啟動升息的經驗來看,房價分別出現65.2%及47.2%的漲幅,顯見升息代表的是經濟復甦,未必會讓房價下跌,而未來台灣景氣表現就是重要觀察指標。
對抗通膨 資金不足買REITs 資金充沛買房保值
目前台灣房貸利率在歷史低檔區,加上近2年台灣房價陸續修正,民眾購屋負擔減輕不少,對有自住需求者是一個可考慮的進場買點。綜合來看,從抗通膨及保值角度來看,面對升息的未來,直接投資房地產比較適合資金充裕的買方;相反的,對資金不足或較保守民眾,投資REITs基金,也能搭上這波租金上漲列車。
過去2年升息經驗,台灣房價維持上升格局。
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暖還寒? 房市霸王級寒流來襲!
文/陳薇安 圖/編輯台
每個月一號,六都地政局都會公布該是上個月的買賣移轉棟數,攤開資料會發現2016年12月相較於11月大多呈現回暖局面,台南市增加最多,月增26.7%,台北市月增26%居次;但如果我們拉大跟同期相比,反倒感覺陣陣寒意,台北市年減28.1%最多,台中市年減26%,台南市年減21.5%,新北市年減15.2%,高雄市年減10.2%,桃園市減少幅度最小僅1.8%,這樣的數字讓不少業者推估2016年成交量恐創下歷史新低,但2017年房市大趨勢是什麼,不妨從幾個數字來試著探討。
寒冬最凍 大型商辦成交創新低
外資商仲第一太平戴維斯統計,2016年超過3億元的大型商用不動產,交易總金額只有610億元,跟前一年相比更是減少了43%,和2012年1106億元相比更是無法同日而語,值得注意的是,以往大型商辦交易,外資挹注和國內壽險機構佔最大比例,但金管會控制投報率須達到2.345%,讓壽險業者幾乎停頓投資不動產,而外資呢,在兩岸、美中等不確定因素下卻步,一晃眼已經兩年不聞外資大舉投資商辦了,更遑論再小一點的,遍地都有旅館在等著出售,在相關景氣的影響下,政治陰影未除、股市未見好轉、景氣持續低迷,2017年商辦市場實在沒有抬頭抬頭挺胸的能耐呀!
商辦交易探底,外資兩年不見蹤影。
冰封住宅市場 房價恐未見谷底
先看建商推案的數字,推案件數123個,預估至年底前建案數量頂多只約有135個左右,將創下2001年以來新低、且連續二年建案數量都創新低紀錄;推案量1684.1億,雖然比2015年全的1628.88億略高,但主要來自豪宅建案的支撐,但1684.1億的總案量已是連二年跌落2千億以下,量能甚至比SARS還低。再看中古屋市場,除了買賣移轉棟數之外,買方出價大砍開價已經是常態,同區域新成屋和中古屋的價差還在20%到30%之間,和房市高峰時期差距相去不遠,表示房價仍有落底空間。在量價落底的期待下,觀望氣氛越濃,成交量維持低檔已經是可以預期的了。
推案狂減,接待中心越來越少見。
商辦、新案和中古屋,房市三大塊前景未明,遠的有川普上台,未來跨太平洋夥伴協定(TPP)退場牽動匯率、投資收益風險等等,對內有景氣和政治不確定因素干擾,後有人口成長遲緩,供過於求的危機,2017年恐怕還是盼不回房市春燕,只有持續破底的步步驚心了。
重劃區空屋多,潛藏價格危機。
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房市黯淡 億級交易引爆房仲小宇宙
文/劉宇蘅 圖/編輯台
房市已然黯淡了快兩年,終於在2017年一開始,傳出好消息,西門町的一棟KTV大樓賣掉了,買方是一間老牌百貨公司,出手22億買下大樓。成交之後,仲介公關趕著發稿,宣布好消息,甚至有專家、名嘴搶著評論,說得信誓旦旦,還有的記者,忙著起底買賣雙方,陸續挖出了大地主投資賣地的新聞,但有另一場爾虞我詐的勾心鬥角,卻在這筆成交落槌時,才悄悄拉開序幕。
人潮絡繹不絕,投資客爭買西門町店面。
垂涎千萬佣金 房仲眼紅也想分杯羹
雖說外界對仲介的服務費收取標準,大約在買賣雙方6%上下,但遇到大型的土地交易,或是店面交易,仲介收取服務費,就會降到1%到2%左右,這也是業界的默契,所以這一筆交易的佣金大約是2000到4000萬元,在房市不景氣的時候,高額的服務費,成了仲介眼中的大肥肉,沒做成生意的捶胸頓足,自嘆消息不靈通,但千萬的佣金更是充滿血腥味的鮮肉,引來鯊魚的覬覦。更有人覬覦落袋的佣金。
雞蛋裏挑骨頭? 房市版大家來找碴
雖說買賣已經拍板,當新聞版面被佔據的時候,部分專跑房產的記者,開始接到房仲爆料,有的說賣方是股票上市上櫃公司,事先應該要公開招標和鑑價、沒有揭露訊息就賣掉,可見案情不單純、還有人煞有其事的檢閱賣方近期的股市成交量,直說成交前交易突然爆量,有內線交易的嫌疑,還有媒體收到黑函,直說居中簽約的仲介,收取了2%的服務費,對比市場行情只有1%,現在市道不好,懷疑有內情等等。
市道不佳,黃金店面也難逃空置命運。
各種繪聲繪影說得煞有介事,在房市不景氣中,一件成交案攪亂了一池水,也成了仲介生態的照妖鏡,且不說這筆交易在程序上有沒有瑕疵,卻活生生上演了一齣血淋淋爭搶戲碼,當然還有記者扒糞的八卦文化,頓時年初的這筆大案,是房市什麼指標已經不重要,檯面下的好戲才剛剛開鑼。
房市大咖出手,引來記者起底買賣雙方。
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誰需要買凶宅保單?
文/劉宇蘅 圖/編輯台
猜一猜什麼房屋最讓人害怕?答案是「凶宅」,自住客擔心買了住的不安心;多屋族更害怕房客在屋內自殺,造成房屋「大落價」。根據房仲私下統計,凶宅房屋約是市價5至7折不等,是其脫手困難的主因。不過去年有國內產險公司推出第一張「凶宅保單」,究竟值不值得買?誰最需要買?
所謂「凶宅保單」,又稱為「特定事故房屋保險」。根據富邦產險資料,可接受3類身分投保:屋主、房東及房客,承保範圍不僅包含被保險人,也包含承保處內自殺或他殺或是發現遺體的外人,因而造成的房屋跌價損失,都可以得到補償。
為鼓勵全台「空屋」釋出,內政部擬祭出計由政府買單「凶宅險」保費,提高屋主釋出意願。
產險公司與內政部對「凶宅」認定不一
包租公律師蔡志雄提醒,產險公司對「凶宅」定義,與內政部不動產說明書認定的「凶宅」並不相同。他表示,內政部公告的「不動產委託銷售契約範本」內的附件一,也就是「不動產標的現況說明書」中,對「凶宅」的認定是,只要住宅曾經發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形,都必須記載,「但這並不包含住宅內遭砍殺而陳屍他處。」也就是若因他殺,但陳屍在屋外者,則不凶宅範圍內。
相較之下,富邦產險對「特定事故」的定義,相對貼近大眾認知。主要承保項目有三:第一是「自殺」,被保險人以外之人自殺且陳屍於承保住宅內,或於承保住宅內跳樓自殺當場死亡、但未陳屍於承保住宅內;二是「他殺」,因遭他人殺害且受害人陳屍於承保住宅內,或於承保地址內遭他人殺害死亡、但受害人未陳屍於承保地址內。
第三是若非上述2項的約定之事故致死,但陳屍於承保住宅內10日(含)以上,才被發現者,保險公司將啟動理賠機制,「這比內政部之解釋範圍寬廣多了。」蔡志雄強調。
法侓未明文規定凶宅定義,但產險公司的凶宅認定與民眾認知較接相近。
保額及保費依被保險人略有差異
不過別以為發生凶宅事件,保單可吸收所有的跌價損失,因為該保單採限定保額,並只限承保自用住宅。此外,雖然保費不考量建築等級,但依被保險人的身分不同,保費也略有差異。
比如被保險人是「屋主」,給付項目為房屋跌價補償金及清理費用;若是「房東」,則定額給付租金補償及清理費用;若是「房客」,則給付租屋仲介費用、搬遷費用及清理費用。若以約定保額30萬元為例,一年保費約150元左右;至於房客的部分,年租金若為24萬元,一年保費則只要120元。不過,住商不動產企研室主任徐佳馨卻認為,凶宅保單沒那麼「保險」,主要是凶宅認定及價格減損幅度並不明確,加上並非全額理賠的設計,與坊間一旦認定凶宅價格即腰斬的落差並不小,短期內恐怕叫好不叫座。
內政部新版「不動產說明書應記載及不得記載事項」上路後,賣屋必須強制記載是否為凶宅。
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買房子,真能退休養老嗎?
文/劉宇蘅 圖/編輯台
幾年前,包租公絕對是讓人羨慕的工作之一,但隨著政策不斷抑制房產上漲及房地產稅制改革,現在還能靠啞巴兒子頤養天年?
萬泰聯合會計師事務所副總經理林嘉焜認為,房地產可能是家庭一輩子最大的投資,但過去台灣房產上下波動約2成,對一般家庭財富影響極大,再加上台灣房市進入空頭修正,期待用租金變成生活金,反而更需小心謹慎規畫。
以房養老貸款適合有房子、但沒現金的退休族申請。
台灣房產進入修正期,下波多頭再等6年
林嘉焜預期,2017年底六都房價將陸續落底,但可別期待「V型反轉」的回春契機,進入2018~2021年是打底期,醞釀下一次多頭開始,若對照台灣人口年齡結構分析,下一波台灣多頭將出現2022年至2026年,因此有計畫投資房產者,可以考慮2022年前擇優進場。
由於台灣房屋自有率超過8成,加上高齡化及少子化雙重夾擊,未來市中心面積將縮小,而且只有精華區的房地產值得投資,計劃養啞巴兒子的退休族,必須更精確計算投報率,並在相對低點時進場。
在高齡化及少子化下,未來精華區房產支撐最強。
用房子養老要把握3原則
至於買屋自住者,在政策推動下,有越來越多銀行推出「以房養老」貸款,讓60歲以上,「有房、沒錢」的銀髮族,得以將名下房屋抵押,換屋每月穩定的現金。
但林嘉焜提醒,目前銀行對房地產看法普遍保守,更擔心擔保品長期看跌,造成銀行損失,即便是精華區房產貸款成數壓低在5至6成,此外,走出台北之外,房地產價值低,以500萬元計算,每月能領回的現金僅幾千元,根本無法支應退休生活。因此,期待未來用房子養老的退休族得明白3件事:短期見到修正,絕對不能躁進,因為未來還有更低價;中期要謹慎精選標的,精算投報率;長期絕對不要把房地產比重拉得太高,避免房價波動影響退休心情。把握以上3原則,才是用房子退休養老的贏家。
房地產進入空頭循環,銀行估價也跟著保守。
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房市盤整 建商打包出清拼現金
圖/文 陳薇安
房市緩走了一年,連建照、使照的核發數字也急遽了向下滑,還有各項數據都指出房市景氣恐怕會持續低迷,眼看著又到過年檔期,過去幾年春節趁著台商回台看房,曾經創下一天賣一億的銷售佳績,有建商私下談到今年春節檔期,卻笑稱有以前一半就要偷笑了,可見房市不景氣的程度。
不景氣 今年過年案場活動恐縮水
以往春節拼業績 今年過年代銷爽放假?
在房市高峰時期,代銷過年在接待中心加班、加調人手是很平常的事情,而且過年期間跑單人員的賣房佣金,建商還會加倍發放。反觀今年,碰上了不景氣,春節檔期活動變少,更有建案因為一例一休上路,乾脆讓第一線的業者好好休息過年,而這也是房市走了10年多頭來,代銷業者罕見的年假。
投資客斷頭 等價換屋防呆帳
碰到這一波的不景氣,必須拼現金流的建商,其實私底下動作頻頻。招式一,等價換屋,買大坪數的購屋人,因為付不出工程款,滿手籌碼的建商,乾脆讓客戶等價換屋,譬如說買下一億的豪宅,建商攤開手上正在銷售的建案,讓客戶等價換購建案,一億豪宅換成2間三房約5000萬、5間套房,坪數變小、單價變低,投資客方便拿到市場上轉售,建商依舊賣掉一億元的不動產,雙贏!那如果不是買高總價產品的購屋族呢?要忍痛斷頭認賠,也有建商趁著這一波不景氣,依照合約沒收15%違約金,別小看這15%,1000萬的房子15%,已經是150萬元的買房頭期款了!部份在台北市的小坪數建案,就出現了沒收潮。
建商提供等價換屋 暫解投資客危機
建商銷存貨 賣房也有批發破盤價
不過腦筋動的快的建商,還在此時再出招,把剩下的餘屋,整包當批發貨品一樣,已低於市場20%的價格,低調的賣給熟識的投資客,例如台中就有新成屋案例,實價登錄25萬到30萬元,一次20多戶,整包用一坪16萬的價格,拋售給投資客,建商來對外可以宣布推案完銷,至於承接的投資客能不能”零售”給找到下一個賣方,就各憑本事了?
原本傳統329、928的房市旺季,已經在網路行銷的時代逐漸弱化,反而過年的連假,因為不少台商返國,過年檔期逐漸取代傳統旺季,成為代銷業最能精準找目標下手的時刻,但遇上這一波不景氣,反讓今年春節的房市充滿不確定的因素。
建商拚銷售祭好康 買房送裝潢
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前進海外不動產 柬埔寨的美麗與哀愁
文/陳薇安 圖/編輯台、陳薇安
台灣在兩年前開始打房,在歷經不景氣,一向被視為最保值的不動產,也經不起大環境的蕭條,房價下滑、租金下跌,就連被視為鑽石地段的東區,也連連出現店面空置的情況,想靠房產累積財富,已經不像以往簡單,於是許多投資客把資金轉往海外,尤其是房價還在低點的東南亞。
百廢待舉 柬埔寨正如火如荼建設中
目前去柬埔寨的外國人,可以粗分成兩種,一種是觀光客,一落地就往吳哥窟去,另一群人就是在金邊,看房找投資機會,從機場到市中心,就算是對投資毫無概念的人也能發現,首都金邊到處都有工地,處處都在興建,台、中、韓、日的資金爭相進入金邊,造橋鋪路、蓋商場,為了在柬埔寨插旗搶佔戰略地位也好,更多是看準東協的大餅。
未開發的柬埔寨,淘金客眼中的金礦。
外商投資柬埔寨 台商紡織廠佔四分之一
柬埔寨的經濟支柱是紡織與觀光,約400家外商投資紡織廠,台灣就佔四分之一。回到台灣翻開柬埔寨的房產投資文宣,大打金邊投資報酬率7%,實在很難讓人忽視,再加上對台灣人來說,金邊房價換算台坪,一字頭、甚至更低,真的令小資族垂涎,但柬埔寨掏金熱,真有這麼容易嗎?
中日台韓爭相插旗,搶佔柬埔寨商機。
榮景中藏危機 柬埔寨投資危機四伏
別的不說,一到金邊機場就知道,護照夾帶一兩塊美金,只是潛規則。才剛剛走向自由開放的國家,人民太窮,政策規章才剛剛開始建立,小至個人通關、大到跟當地政府打交道,檯面下的規矩自然少不了。柬埔寨政府還規定,外國人不能擁有土地,只能買二樓以上的產權,外地人不可不慎。
入進柬埔寨,塞錢過關潛規則。
其實更可怕的是,坊間還有不肖建商,先組看房團,到當地看預售屋、為看房的人做市場分析,等到下了訂金,撈了一票之後,房子不蓋了,甚至捲款而逃,引起不少消費糾紛,偏偏糾紛遠在海外,求償無門,奉勸所有想到未開發國家淘金的投資人,可得提高緊覺,小心賠了夫人又折兵呀!
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房屋估價可以找誰幫忙?
文/劉宇蘅 圖/編輯台
「現在的合理房價是多少?」是每個購屋者或有屋族最想知道問題,曾經有房產專家公開要客戶7折砍價或8折買屋等,但這些都是個人經驗法則,未必能適用在單一個案。
2012年台灣推動實價登錄至今已4年多,礙於實價登錄只公布區段資料,並未完全透明公開,因此,如果想知道某一棟社區的大樓的房價,你必須熟悉當地門牌路段以及大樓等區域的樣貌,才能「猜」出實價登錄中成交資訊,究竟是哪一棟?否則最快的方法就是親自到當地仲介跑一趟區域了解行情。
想知道房價行情變化,必須透過當地房仲業提供的資訊。
房地產人氣講師邱愛莉建議,購屋人不妨也可以事先請銀行估價,只要準備地址查詢行情,並參考謄本上的坪數、屋齡、樓層等由銀行進行初步估價。然而,以上2種是最傳統的估價方式。
實價登錄已上路4年多,但仍讓人有隔層紗的感覺。
不過,在政府開放資料及大數據運用下,想了解「現在」房價的位置並非難事。比如去年獲得經濟部工業局「Open Data創新應用競賽」得獎的「好時價(HOUSE+)平台。
在買屋前,事先找銀行估價也是了解行情的好方法。
該網站是應用自動估價系統(Automated Valuation Model , AVM)估算房價,民眾只需要提供地址、不動產資訊如類型、屋齡、樓層數及房間數、坪數、停車位等資訊鍵入,5秒鐘就能查出當時房價。目前好時價是每季更新一次模型參數,以反應近期房價波動,台灣己開放9縣市查詢,分別是基隆、台北、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄及嘉義等。
此外,中國信託商業銀行也推出「i適貸購屋雷達站」,利用銀行內部房貸業務及大數據技術分析,民眾只需於網站輸入欲購屋的地址,立即可獲得物件平均單價、該行政區房屋歷年漲跌趨勢、鄰近房屋成交的實價登錄、房屋周邊生活機能概況等資訊,目前開放雙北市、桃園市、臺中市、新竹市、臺南市、高雄市7都的地址查詢,為國內首家推出房屋估價、房價指數、宜居指數的銀行業者。
4種房屋估價比一比。
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裝潢擾鄰 裝修沒申報小心荷包失血
文/陳薇安 圖/編輯台、陳薇安
剛上完夜班回家的小香,才剛剛躺下,沒想到才要進入夢鄉,就被隔壁轟隆隆的吵醒,惱人的電鑽聲響,實在難以忽視,無法入睡的小香氣得從床上跳起來,打電話到1999,電話被轉來轉去,最後工務局立了案號,發了公文,要到小香家隔壁勘查,結果鄰居被查到沒有申請裝修許可,被罰了6萬元。
法規變嚴 居家安全意識抬頭
其實從2012年開始違建處理規章就規定,家中裝潢要申請室內裝修施工許可證,立意是要保護居家安全,所以涉及牆體變動、天花板、牆面裝修、高度超過1.2公尺的固定式隔屏、櫥櫃等,都要事先申請裝修許可證,主要是要預防建築結構體被破壞,或者發生火災時,確保逃生動線等等。可惜的是,這樣的政策沒有被宣導,再加上不少人,直接找工班裝潢,才讓已經上路快五年的規定,被屋主忽略。
保護結構主體,隔間變動需申請許可。
鄰居歹逗陣? 裝修還要管委會同意
有些管理比較嚴謹的社區,甚至會要求住戶,在裝修前公告,讓鄰居有所準備,連施工的時間也有限定,規定在早上9點之後,中午要休息,晚上施工也只能到五點鐘,以免影響大家的作息,不過這些規定也讓不少設計師私下抱怨,拉長了裝潢時間,令他們頭痛不已。
裝潢施工噪音擾人,知會芳鄰維持好關係。
裝修須申報 提高裝潢預算
現在室內裝修施工許可,要透過有照建築師代為申請、簽核,還要有照室內設計師與消防設備師簽核,送建築師公會審查通過方能生效。而申請室內裝修施工許可大約要四到十萬元,等於多加一筆預算,還有人擔心裝修時被鄰居檢舉,先送上禮盒打通關,也成為入厝裝修的新現象。
房市成交量減少,反讓裝修的人變多,用比較少的預算,營造住新房的感覺,只在妝點新家的同時,還得注意申請的眉眉角角,減除小麻煩,才能好好享受換新房的滿足感。
新房入手難,舊屋裝修營造新鮮感。
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買好房,從挑「好房貸」開始!
文/劉宇蘅 圖/編輯台
隨著房地產進入修正期,不少購屋族期待進場撿便宜,不過《怪老子理財》部落格版主蕭士斌提醒,房貸是20~40年的中長期的負債,不管是首購族或換屋族都得要小心謹慎挑選,因為選錯房貸恐怕會影響中長期的財務計畫,甚至排擠掉其他的投資機會。
《買房賺千萬,比買股更簡單》作者溫國信雖然認為「任何時候都是買房的時機」,但在低利率時代,好債甚至能讓錢滾錢,而適度的舉債可以獲得資產、產生利潤,「但千萬不要過度勉強」。
進入升息循環 挑房貸有4妙招
理財教母林奇芬認為,利率高低並不是挑房貸的唯一考量,必須考量個人負擔能力、寬限期長短、貸款年期以及投資理財的能力等,都必須一併考量。究竟該如何挑好房貸呢?綜合專家建議,提供4點建議。
第一,政策性房貸為優選。比如政府提供的青年首購房貸以及青年安心成家方案,利率相對優惠,都在2%以下;再者,成數與利率是敵人,通常成數高、利率相對偏高。第二,目前銀行針對首購族的貸款成數8成,若想再提高至85成至9成,就得靠信貸,但要特別注意,若要同時動用房貸與信貸,千萬要記得先申請房貸,因為銀行在計算個人負債比時,兩者是一併考量。
挑房貸不能只單看利率,要進一步觀察加碼幅度與總利息支出。
第三,目前銀行提供「一段式」的利率,或「前低後高」型的分段式利率,前者是一價到底,加碼幅度不變;而後者則前1、2年利息特別便宜,等優惠期過後,加碼幅度彈升快。
對首購族來說,前1或2年利率高、低不是重點,因為首購族平均7至10年才換屋,因此重點應放在「加碼幅度高低」以及「總利息支出」。未來3年全球仍不脫低利率環境,不妨請銀行計算前3年的總利息支出,等到綁約期滿後,若覺得利率太高,再用轉貸當成談判籌碼。
若符合資格,首購族要優先申請政策性優惠房貸最划算。
第四,貸款期間不要太長如30年或40年。雖然貸款時間長,每月負債金額會減輕,但總利息支出會增加許多。但林奇芬認為,若家庭負擔能力有限,選擇30年房貸相對減少,但等到收支增加或有閒錢時,就能隨時還款。當然,若是一個投資或存股高手,用便宜房貸進行再投資、賺利差,就是不錯的選擇,但前提手是自己要有投資管理能力,萬一投資虧損,可就得不償失了。
貸款時間越長,總利息支出越高,在申請30或40年房貸時要特別謹慎。
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【添好窩】復興SOGO五個站,移居文山小敦南
文/房市報點小組 圖/編輯台
北市好生活,當然跟著捷運走
在擁擠的雙北生活,捷運絕對是不可或缺的必需品;除了「不必擔心停車問題」、「能快速抵達繁華圈」、「雨天也能優雅通勤」…等生活面的便捷優勢外,在銀行鑑價上,也比起沒有捷運的房子「貸款成數較高」、「增值力與轉手性都更強」!據本土房產龍頭智庫統計指出:就北市而言,距捷運七分鐘路程、且通勤時間五十分鐘內的區域房屋均值,幾乎比缺乏捷運站的區域高1~2成,一直以來都是房價與租金的保證,如同東京、紐約、倫敦等所有國際大都市,「逐捷運而居」永遠是首選的不二法門。
而北市生活指標敦南商圈,除了滿載著運轉的辦公、金融等需求,交通網絡縱橫便利,更是國內外美食的一級戰區,堪稱蛋黃區中的蛋黃,房價也相對高不可攀,對渴望安身立命的購屋客群遠在夢想的另一端,感謝有了捷運,現在只要搭上文湖線捷運車廂,10分鐘後就能在復興SOGO悠閒展開時尚的腳步,渴望閑靜綠意又離不開都會的人們,終於可以重新找到時間與空間兩全其美的移動方程式!
短短五站快速接軌忠孝復興時尚圈。
雙捷運加持,便利舒服又保值
左擁捷運『萬芳醫院站』,右抱捷運『辛亥站』,【南方莊園】得天獨厚卡位最佳都會生活軸線!身處人文薈萃的文山區,仍能快速接軌潮流時尚的都會版圖。在這個時間彷彿被稍微撥慢的台北城南,是WHO認證的國際安全社區,有群青環繞延綿至天地的自然稜線,還有景美溪深翠映綠的浪漫軸線,無論是搭乘文湖線的高架視野、或沿著敦南霓光樹海驅車返家,在台北最富人文氣息的土地與最繁華的復興敦南金融圈緊緊聯繫,短短通勤距離換來更大生活境界,心情ON&OFF迅速切換,工作生活隨心所欲。
舒服的敦南大道綠蔭伴您驅車回家。
建築金字招牌輝煌四十年的國揚建設,精選【南方莊園】文山區這片2055坪近期最大開發規模的土地,找來國際豪宅推手P&T Group巧心雕琢身段、並力邀營建巨擘大陸工程悉心捍衛建築品質,淬煉出大台北矚目新作。融入都會區最難得的環境共生主張與綠建築規劃,只為讓呼吸與自然共伴、讓視野綠景相依。這個週末,何不就跟著捷運來【南方莊園】享受一趟輕旅行,除了濃郁的在地職人咖啡香,你會重新發現十分鐘的距離,能換到的生活品質。
文湖黃金軸線上,台北最宜居的慢活莊園。
【南方莊園】 北市罕見2055坪崗石制震宅
■ 辛亥.萬芳醫院雙捷運 ■ 復興SOGO五個站
34-56坪心動價|辛亥路.興隆路|專人泊車|8931-3788
■ 家在南方 ■ 隨心所欲 ■ 國揚邀你品嚐職人咖啡
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推推賞屋團 魔術空間看門道
文/Becky 圖/Brian
推推房賞屋活動開跑囉!首站來到位於信義區的【藏美】,邀請到《推推房》營運長蔡焦緯和《居設計》設計經理林淑惠,與台下分享最新的房產平台以及時下正夯的複層式空間創意規劃。
《推推房》營運長蔡焦緯首先分享房產新趨勢,藉由推手有效媒合預售屋及新成屋給客戶,以分享經濟模式創造新穎的房產平台。
《推推房》營運長蔡焦緯。
《居設計》設計經理林淑惠則介紹國內外3米、4米2的挑高空間案例,如何透過設計讓小坪數創造大坪效,她提到除了有好的空間規劃也要注重室內配飾陳設,採光、動線以及軟裝三者都是營造居家氣場的重要因素,更直接反映主人的品味。
《居設計》設計經理林淑惠。
林淑惠最後分享波蘭全世界最小的夾層屋Keret House,雖然是在兩棟建築夾縫中建造而成,但採光、生活機能一應俱全。
現在網路上可隨時查詢夾層屋法規,建議在選購此類產品時先了解相關注意事項,再與設計師討論,才能安心享受高坪效生活。
現場專業人員(左一)解說【藏美】創意大空間。
【藏美】隱身信義區靜巷,面處公園景觀第一排,鄰近五鐵共構松山車站及捷運站,速連高速公路、101信義商圈、京華城、饒河街夜市…,集結台北難得綠景且擁抱便捷交通,盡享悠活新貴族生活。
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帝寶接連流標 豪宅客選房進化中
文/陳薇安 圖/編輯台
國內指標豪宅帝寶,在同一天竟出現兩筆標售,一間是法拍戶,二拍底價2億6,480萬,單價約235萬;一間是委託標售戶,最低投標金額7億5,000萬,單價約279萬,卻都以流標收場,而作為國內最知名度最高的豪宅,同時流標,不免也讓業界解讀為豪宅市場的冷卻和視為房價下跌的指標,但帝寶流標背後,還代表什麼意義呢?
指標豪宅流標,激起房產陣陣漣漪。
豪宅挑房術 富豪擇鄰更挑居住品質
連著兩間帝寶流標,仲介分析這是豪宅市場的警訊,也代表著房市的不景氣,不過對金字塔頂端客群來說,「房事」的選擇,可不只是買不買豪宅而已,或是身份地位的彰顯,近年來在台灣新建的豪宅實在不少,富豪的選擇,也不再只被傳統豪宅,百坪以上、黃金地段和總價億元的觀念侷限,再加上建商在房市高峰時期,爭相搶推豪宅建案,無形中也讓著豪宅的定義不斷演變。
工法、建材革新 帶來豪宅新定義
雖然帝寶法拍、標售接連流標,不免讓人對豪宅價格提出警訊,不過光在台北市的信義區,也不乏精雕細琢的建案,像是忠孝東路五段的豪宅,光是門面的石雕,不只請到國際級石雕創作大師莊丁坤量身打造,材質考究也反反覆覆在建商和設計師間不知變動了多少次,而近期最著名的旋轉豪宅,360度旋轉的建築,工法的難度也早已未蓋先轟動,更遑論戶戶門前就是停車位、超跑坐電梯,還有植栽風雨測試等等,技術、工法,和配置層面的推陳出新,更代表著能被稱做豪宅的門檻,也越來越高了。
綠建築意識崛起,豪宅節能更有效率。
建築技術隨著時代變遷,跟著演變,尤其是建材這幾年也不斷的進步,光是玻璃一項,節能、變色,甚至調節溫度還有可變化的彎度,進步的速度,早已超乎想像,所以越晚蓋的房子,科技感、建築質感,也就越來越細緻。雖然台灣不像歐洲或其他國家,還有百年老房可以買賣,來讓豪宅客彰顯自己品味,不過光看新一代建案呈現的質感,也不難看出,指標帝寶在建材與規劃,的確已不可和當年,同日而語。
綠色概念正夯,玻璃也有智慧調節功能。
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住宅地震險該怎麼買?
文/劉宇蘅 圖/編輯台
根據保發中心(財團法人保險事業發展中心)統計,近1年來投保基本地震險比重不到33%,相較日本逾6成的比重,差距仍相當大。目前民眾投保地震險主因並非從分散風險考量,而是民眾向金融機構辦理房貸時,銀行基於保障債權的原則,要求借款戶要投保住宅火險及地震基本保險,而這也是921大地震後,政府推動的政策基本保險。
台灣位處地震帶,每年大小地震頻傳。
921大地震後 政府推出政策性保險
「住宅火險及地震基本保險」可保障因地震或地震引起火災、爆炸、地層下陷、開裂及決口,造成房屋倒塌或不堪居住達到「全損」規模時予以理賠,理賠金額最高新台幣150萬元,外加臨時住宿費最高20萬元。
只是若建築物不符合全倒等情形,恐無法申請理賠;此外,若房屋仍有房貸,這筆理賠金將會先給付貸款銀行,屋主本人將無法獲得基本保險的理賠。
政策性保險保額低且理賠只限全損,因此產險公司推出不同類型的地震險。
2種保險 彌補基本地震險不足
目前雙北市房價破千萬,其他縣市平均約500萬元,想要彌補保額的不足,富邦產險建議,若想根據房屋現金價值足額投保,可考慮加保「超額地震保險」,雖然承保事故與保險理賠與政策性住宅地震險相同,若以房屋重置成本300萬為例,政策性基本地震保險150萬,則可再加保超額地震150萬彌補。其次,可以選擇「擴大地震保險」,承保範圍可擴大到不動產及內部裝潢與動產,將基本保險不賠的項目和動產損失納入承保。
民眾在買房之前或辦理房屋貸款時,也要特別注意是否要提高地震帶來的損失與災害,提高防災意識。
擔心地震造成損失,不妨考慮這3種保險方式。
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酒店式公寓出租好賺? 海外投資暗藏風險
文/陳薇安 圖/編輯台
月薪28K的小慧好不容易盼到出差的機會,從廣告公司的什麼都做的小企劃,因為主管離職,接替職缺,月薪小小調整到35K,也獲得跟著客戶到泰國考察的機會,工作之餘,小慧也跟著客戶去看了幾個建案,回台灣之後,小慧念念不忘,當地仲介告訴他,最小單位只要100萬台幣就可以投資曼谷的酒店式公寓,每年投報6%,讓剛升職加薪的小慧好心動,直說想錢進曼谷,也當包租婆。
分拆產權吸引小資族 酒店式公寓投資夯
在台灣房市一片低迷聲中,投資熱錢往海外竄流,但有不少國家眼見中國人和台灣人炒房功力,早就搬出因應對策,限制買房持有期間來抑制短進短出的情況,於是買房出租賺報酬,就成為普遍的方式,尤其對台灣人來說,近來開發快速的東南亞,遂成為房市的投資熱區,而腦筋動得快的業者,更不惜砸大錢,買地自售,甚至開發出「基金式」的玩法,把買房門檻降到百萬,用賣產權的方式,快速吸引資金。
24小時專人服務,到家像回飯店。
東南亞投報高 增值空間具潛力
打著東協、國際資金蜂擁的旗號,看房團一團一團的到東南亞報到,在一片欣欣向榮中,又感受到當地商務人士的需求,租房短缺,酒店式公寓的管理有人看管、有人服務、租金水準又比一般的高,還不怕租不出去的方式,也最受到台灣人的青睞,更何況躍躍欲試的投資人,心中美好的算盤還有,租了幾年,還可以賣掉賺差價,海外買房市看起來是多穩定的投資呀!
交通建設到位,拉動房產增值。
投資關鍵點 想賺錢不可不看
酒店式公寓租金水準大約比一般租金高一到兩成左右,但是能承擔起比較高租金的商務人士,是不是夠多,出租率有多高,都必須調查清楚,因為只要空置率太高,影響出租效益,就不會有划算的收益。就算賣方提供包租,投資更得審慎,包租期過後,房子會不會面臨空置。再來還有負責物管的公司,是不是有經驗,合不合法,都是觀察重點,不然海外投資天高皇帝遠的,萬一屋況遭到破壞,或租金收入帳務不明,都會造成投資損害。
到海外投資房產,一開始要先克服語言差異,再來要了解當地國情和規定,後面還有貸款、匯率的變化,一個不小心,吸引國際資金最多的地方,也同時越容易受到國際情勢的波動,先天上投資人就要先克服大環境,再來仔細檢視細節,才不至於被仲介琳琅滿目的行銷手法牽著走,真正享受投資的果實。
國際熱錢越多,越易受全球局勢波動。
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辦房貸,要不要「順便」買房貸保險
文/劉宇蘅 圖/編輯台
購屋族向銀行申請貸款時,承辦人員多半會詢問:「要不要辦理房貸壽險?」但很多房貸族如丈二金剛摸不著頭緒。其實,房貸壽險就是在辦理房屋貸款的同時,同時搭配一張定期壽險保單,至於保額則搭配房貸額度。
這樣的好處是,萬一貸款人不幸意外過世,保險公司會把理賠金優先償還銀行未繳清的房貸,房子不會因繳不出貸款而淪落至銀行拍賣。若有多餘會將理賠金分配給家人;萬一借款人不幸傷殘都可獲理賠,不須擔心收入中斷。
到銀行辦理房貸時,承辦行員多半會再詢問,是不要加購房貸壽險?
保費便宜 房貸壽險優點多多
歸納起來房貸壽險有以下優點:包括借款人不用體檢、保費又比一般壽險低;萬一資金不足,銀行也能提供保費貸款,也因為與銀行往來密切,銀行可以提供更低的貸款利率,一舉數得。
但羊毛出在羊身上,銀行好康不會白白送,不少人也曾經發生辦理房貸,被強迫買保險;或是保費只能躉繳,無法選擇分期繳等怨言。去年金管會發函要求銀行不得採取不當銷售。綜合專家意見,申辦房貸壽險時要注意以下3件事。
去年金管會要求銀行,不得在購買房貸壽險商品將其當成貸款搭售條件,而在貸款過程中也不能不當勸誘。
要不要買房貸壽險 有3大考量
首先依家庭保險程度,決定產品。因為房貸壽險就是定期險,並可分平準型及遞減型,前者在貸款期間保險額度不變,保費維持不變;後者隨著房貸餘額減少,保額跟著慢慢遞減,保費越來越便宜。衡量的角度是,若家庭保障已充裕,則選擇遞減型房貸壽險;若不足,則選擇平準型。
其次依照資金能力,決定繳費方式。躉繳是第1年就將未來所有保費一次繳清,而分期繳則是依照商品年期,每年繳保費,前者總繳保費低,但資金壓力較大,也因此,不少銀行會把房貸與保險貸款綁在一起,用分期繳費方式將保費繳清。這當中的眉角是,要先確認房貸利率,以及保費借款利率,或是乾脆就選擇分期繳的房貸壽險。最後要提醒的是,房貸壽險分散家庭財務及風險承擔能力,因此,要以房貸主要負擔者為被保險人,才能真正做到保護自己,也保障家人。
要不要買房貸壽險,除了考量家庭保障是否足夠之外,流動資金及房貸利率等,都要一併考量。
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實價登錄登不登? 房價揭露的兩難
文/陳薇安 圖/編輯台
2012年8月終於上路了,當時房市正值高點,政府決定著手讓房價透明化,也讓交易資訊不再掌握在仲介和賣方手中,但正當外界一片看好新的制度上路,腦筋動得快的業者,卻把驅使房價透明化的實價登錄,扭轉成房價的背書機關,但實價登錄真的一步步淪為炒房的工具了嗎?
價格太高不登錄 就能免淪炒房幫兇?
其實實價登錄上路之初,就已有明文規定,價格最高與價格最低的3%不會登錄資訊,偏偏這3%的房價資訊,卻是買賣雙方最想掌握的數據,賣方為了證明市場行情站在自己這邊、買方則是照著低價的議價,但不論哪一邊,對於當初設立實價登錄的機制,希望房價透明化的美意,都相距了不小的距離。再者最應人詬病的是,當初訂立這3%的規定,卻是政府一手把關,決定行情是不是偏離市價、還有把關公不公開的都是政府部門,這也才引來政府干擾市場的質疑。
太貴免登,豪宅常成實價登錄離群值。
實價登錄有漏洞 特殊交易不揭露
除了“偏離”行情的特殊案例不登錄之外,還有不少買賣的交易案件是不揭露的,譬如法拍和公部門的標售案件、親戚朋友間的交易、沒有附成交合約書的、代銷登錄時間落差的太大的、建商自建自售的,簡化點說只要不透過房仲買賣,就可以規避登錄,還有大型建案想要規避登錄,也只要把契約終止期延長,就能規避登錄,漏洞和政府不登錄的規範,幾乎已經形成一堵高牆,把市場框在城牆之內。
提高公信力 房價透明為最高指導原則
實價登錄同時還有區段化和去識別化的特性,查詢價格其實只能得到約三分之一的訊息,還沒有達到百分之百的揭露。政府相關單位何不考慮,循序開放登錄資訊,回歸市場機制,踢除登錄漏洞,特殊交易就在備註欄註明清楚,訊息公開透明,留給買賣雙方更多自行判斷和思考的空間。
房價透明化,縮短買賣議價時間。
實價登錄上路就要屆滿五年了,批評檢討的聲浪也漸漸累積起來,不登錄的資訊被視為黑數,有時反給了買賣雙方更多想像的空間,也讓逐漸成熟的登錄機制,蒙上陰影,相關部門真的應該要廣納更多意見,去蕪存菁的檢討實價登錄制度了!
仲介買賣需登錄,其他交易成實登黑數。
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4個方法 找到心中理想屋
文/劉宇蘅 圖/編輯台
首購族一定都有類似經驗,從一開始想買房子,有時一晃眼就過了1、2年,特別是前幾年房市驚漲時,眼巴巴地看著房價漲上去,對於買到心中理想屋的條件,從華廈慢慢退而求其次選擇公寓,房數也從3房縮水2房。然而,台灣目前房市處於修正循環,該怎麼做才不會重蹈覆轍?
第一,利用房市修正期,努力存下「第一桶金」,也就是自備款。理財教母林奇芬認為,對小資族來說,年輕人越早投資越好,雖然年輕時資本不夠多,但在琢磨投資功力期,難免會投資失利,相對損失成本較少。
對小資族來說,存下自備款,是晉升有殻族的根本。
小資女依照風險承受度選擇不同投資方式
在標的選擇上,小資族可考慮定期定額買台股基金,但要挑到短中長期相對強勢基金,低點購入且長期持有,這是最簡單的方法。若覺得挑基金很麻煩,不妨可買台灣指數型基金ETF。出過多本理財書籍的樂活達人施昇輝,就是靠著操作一檔台灣50,除了領股息之外,每年低買高賣賺價差,讓退休生活無虞。
第二,第一間屋未必在市中心。許多專家強調,第一間房子一定要買在市中心,如此才能增加換屋本錢;只是經過前一波房價飆漲,市中心房價水漲船高,難以成為年輕人的首選。但施昇輝主張,年輕人一定要買房子,因為老了未必租得到房子,加上政府推動「以房養老」政策,房子未來也能成為退休收入的一部分。
第一屋不一定要買在市中心,不妨先求有、再求好,但一定要能保值。
用4原則 一定能買到房子
施昇輝強調,第一屋以自用為目的,只須考慮保值,而且「只要把握沒電梯、沒車位、距離捷運站10分鐘及不買車」等四大原則,30歲前的雙薪家庭,要買下總價500萬至600萬元房屋,一點都不難。
第三是看屋範圍不要太廣。政大地政系特聘教授張金鶚曾提出,每一個人都要建立「心中之尺」的觀點,這個意思是理想的房屋,應該要符合自己的需求比如地點、區位及產品等條件,要從自己需求考慮,而非市場或建商的推銷話術。
在看屋的過程,不要漫無目的亂逛,最好先鎖定2至3個目標區域,比如距離長輩家、工作地點或小孩就學地點等附近,都是縮小看屋範圍的方法,再請當地房仲人員介紹理想物件或優質社區,才能深入個別比較。
在看屋之前,最好先確認心中之尺,也就是確定自己需要的需求及區位等,才不容易受到市場的影響。
首購族只要把握「保值」及「負擔得起」兩大原則
第四,不要存在「過去低價」的迷思。很多人在看屋時犯的毛病是「以前每坪才20萬元都沒買,現在要35萬元」,雖然現在房市處於修正期,但房價從每坪50萬元漲到100萬元,漲幅為1倍,但從100萬元跌到50萬元,跌幅是5成,過去市中心房地產幾乎沒有跌回原點的歷史經驗。
因此,東森房屋董事長王應傑則建議,首購族歸根究抵,對買第一屋只要抱持兩大信念,第一是「保值」,確保房子具脫手性及流動性;其次要買「負擔得起」的房子,如此才能安然度過市場的低迷,而等待春天的來臨。
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政府不帶頭 都市更新步步難
文/陳薇安 圖/編輯台
台北市長安西路的都更案,發生了強拆爭議,不同意戶認為是建商趁機連夜拆了他的房子,也有消息傳出是不同意戶獅子大開口,要求建商給付天價賠償金,一時各說各話,即使台北市政府出面,對建商開罰,但後續呢?房子已經拆了,到底這起都更強拆事件,在漫漫的都市更新史中,留下了什麼教訓呢?
釘子戶習題難解 成都更最大阻礙。
整頓市容 政府應做領頭羊
會出現釘子戶的癥結,首先是實施者希望取得“完整”的土地,重新規劃住宅或商場,在台灣實施者常常是建商,然而接著再包裝建案,讓房價水漲船高,出現了都更利益,其實不論中外,都更土地的取得,往往牽涉許多不同的地主,在人多嘴雜意見多,建商又背負著利益包袱之下,當著眼“無限可能”的未來時,無論哪一方,貪字是永遠餵不飽的呀!因此公正的第三方,特別是擁有公權力的政府,更應該出面帶頭做。
都更習題難解 政府應介入調解糾紛。
都更宜大不宜小 更新市容才有新希望
台灣的都更案,大都是整合現有住宅,然後重新蓋房,大部分還是以住宅為主,但看看國外幾個例子,東京地區有名的六本木之丘,幾乎達到重新造鎮的等級,更新後的六本木之丘,有商場、有住宅,公共建設地鐵捷運少不了。遠一點的荷蘭鹿特丹,當時也是由政府主導,把原來的關務機構、倉儲工廠移開,重新開發新城鎮。
荷蘭南方之角再造 帶動城市發展。
誰獲利?建商賺太多? 地主要太多?
往往都更案關係人很多,而別以為奧客只出現在餐廳還是賣場,都更也有,有的時候是惡質建商,找來地下力量利誘帶威脅,要求持有者快點同意,有的時候也有所有權人貪得無厭,總之就是不要當“吃虧”的那個,但不論是誰,權利都不該無限上綱。
全台屋齡20年以上的房子已達384萬戶,再加上二三十年前蓋的房子,缺乏防震概念,安全問題更是刻不容緩,以目前的模式放手讓民間自己整合,在業者推波助瀾下,都更淪為炒房工具,缺乏安全防災概念,甚至是帶動經濟發展的使命,反讓都更二字蒙上陰影。
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川普報房市明牌,你該跟進嗎?
文/劉宇蘅 圖/編輯台
美國新任總統川普上任後,不少專家從川普競選時的政策,以及近期發表的言論,找出投資方向,比如近期市場就關注金融、塑化等新川普概念股;在房地產部分,長期耕耘美國房地產市場的益立信集團總經理鍾仁義明確指出,川普不只一次提出「美國優先」口號,過去美國企業將工廠移到海外,如今川普召號下,不少企業宣布加碼美國。
美國本土企業如英特爾、福特汽車、克萊斯勒等都喊出要加碼投資美國。
舉例來口說,國內台塑集團決議在美國路易斯安那州設立石化一貫廠,投資金額約94億美金(約2961億元新台幣);而鴻海集團關係企業日商夏普(SHARP),也計劃投資70億美元(約2179億元新台幣)興建面板廠,最快今年上半年就會動工;此外,美國本土企業包括英特爾、福特汽車、克萊斯勒等都宣布加碼美國。
川普的「美國優先」政策,讓美股及美元紛紛上漲。
目前來看,全球企業加碼投資或設廠的區域以中西部為主,也是川普關鍵勝選洲比如密西根州、俄亥俄州、賓州與北卡州等,預期就業機會增加,可望再推動當地房市。
雖然川普送給投資人房市大禮,但投資人跟進嗎?東森房屋董事長王應傑表示,投資海外第一要重安全性,其次要視資金部位大小,「如果部位不夠大,未必要靠投資房產,「因為房產流動動性相對較差。」
長富國際地產總經理鄭哲昇則提醒,今年投資海外地產首重「匯率風險」,主要是川普上台後的言行,雖然讓股市大漲,但相對匯市的波動很劇烈,要格外小心。最後,鍾仁義表示,回到基本面投資人買海外房產,最終仍是脫手,因此評估重點,除了當地房價增值難易度之外;更重要的租金收益率是否穩定,而後者才是長期持有的關鍵。
今年投資海外房地產要特注意匯率風險。
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