Albert建築師+樂活輕裝修

文／劉于蘅　圖／編輯台

美國聯準會（Fed）才剛吹起升息號角，就有不少財經專家點出：2017年投資人要面對「通膨」的考驗，因為什麼都不做，通膨將會傾蝕荷包，錢放銀行將越存越薄。根據過去的經驗，只要通膨升溫，就要投資房地產相關產品。但究竟要選擇投資不動產證券化基金（REITs），還是直接買房子，哪一個較能守護資產？
中國信託全球不動產收益基金經理人陳雯卿表示，美國聯準會再度升息，等同啟動REITs多頭格局，且據統計，升息循環中短線殖利率彈升過快時，REITs一有回檔修正都是布局好時機。

未來1年REITs有機會創雙位數報酬
她進一步表示，短期看來REITs與股票連動高，但長期REITs走勢將回歸不動產的基本價值，且支撐REITs長期表現的就是穩定的租息。當租息持續成長，REITs便是升息環境下抗通膨的利器。因為經濟會持續成長，企業獲利改善，股利發放提增。預期未來1年全球REITs可以結合穩定收益和企業獲利成長，有機會創造雙位數的報酬表現。

能賺租息及資本利得的REITs基金，是對抗通膨的工具之一。

對金融市場沒信心，2017年適合買屋抗通膨？從升息角度思考，美國升息之後，台灣很可能在下半年跟進，也有不少民眾擔心，升息可能會對房市產生衝擊，不過，屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，2000年至今，台灣央行2次啟動升息的經驗來看，房價分別出現65.2%及47.2%的漲幅，顯見升息代表的是經濟復甦，未必會讓房價下跌，而未來台灣景氣表現就是重要觀察指標。

對抗通膨 資金不足買REITs 資金充沛買房保值

目前台灣房貸利率在歷史低檔區，加上近2年台灣房價陸續修正，民眾購屋負擔減輕不少，對有自住需求者是一個可考慮的進場買點。綜合來看，從抗通膨及保值角度來看，面對升息的未來，直接投資房地產比較適合資金充裕的買方；相反的，對資金不足或較保守民眾，投資REITs基金，也能搭上這波租金上漲列車。

過去２年升息經驗，台灣房價維持上升格局。

文／陳薇安　圖／編輯台
每個月一號，六都地政局都會公布該是上個月的買賣移轉棟數，攤開資料會發現2016年12月相較於11月大多呈現回暖局面，台南市增加最多，月增26.7%，台北市月增26%居次；但如果我們拉大跟同期相比，反倒感覺陣陣寒意，台北市年減28.1%最多，台中市年減26%，台南市年減21.5%，新北市年減15.2%，高雄市年減10.2%，桃園市減少幅度最小僅1.8%，這樣的數字讓不少業者推估2016年成交量恐創下歷史新低，但2017年房市大趨勢是什麼，不妨從幾個數字來試著探討。

寒冬最凍 大型商辦成交創新低
外資商仲第一太平戴維斯統計，2016年超過3億元的大型商用不動產，交易總金額只有610億元，跟前一年相比更是減少了43％，和2012年1106億元相比更是無法同日而語，值得注意的是，以往大型商辦交易，外資挹注和國內壽險機構佔最大比例，但金管會控制投報率須達到2.345％，讓壽險業者幾乎停頓投資不動產，而外資呢，在兩岸、美中等不確定因素下卻步，一晃眼已經兩年不聞外資大舉投資商辦了，更遑論再小一點的，遍地都有旅館在等著出售，在相關景氣的影響下，政治陰影未除、股市未見好轉、景氣持續低迷，2017年商辦市場實在沒有抬頭抬頭挺胸的能耐呀！

商辦交易探底，外資兩年不見蹤影。

冰封住宅市場 房價恐未見谷底
先看建商推案的數字，推案件數123個，預估至年底前建案數量頂多只約有135個左右，將創下2001年以來新低、且連續二年建案數量都創新低紀錄；推案量1684.1億，雖然比2015年全的1628.88億略高，但主要來自豪宅建案的支撐，但1684.1億的總案量已是連二年跌落2千億以下，量能甚至比SARS還低。再看中古屋市場，除了買賣移轉棟數之外，買方出價大砍開價已經是常態，同區域新成屋和中古屋的價差還在20%到30%之間，和房市高峰時期差距相去不遠，表示房價仍有落底空間。在量價落底的期待下，觀望氣氛越濃，成交量維持低檔已經是可以預期的了。

推案狂減，接待中心越來越少見。

商辦、新案和中古屋，房市三大塊前景未明，遠的有川普上台，未來跨太平洋夥伴協定(TPP)退場牽動匯率、投資收益風險等等，對內有景氣和政治不確定因素干擾，後有人口成長遲緩，供過於求的危機，2017年恐怕還是盼不回房市春燕，只有持續破底的步步驚心了。

重劃區空屋多，潛藏價格危機。

文／劉宇蘅 圖／編輯台

房市已然黯淡了快兩年，終於在2017年一開始，傳出好消息，西門町的一棟KTV大樓賣掉了，買方是一間老牌百貨公司，出手22億買下大樓。成交之後，仲介公關趕著發稿，宣布好消息，甚至有專家、名嘴搶著評論，說得信誓旦旦，還有的記者，忙著起底買賣雙方，陸續挖出了大地主投資賣地的新聞，但有另一場爾虞我詐的勾心鬥角，卻在這筆成交落槌時，才悄悄拉開序幕。

人潮絡繹不絕，投資客爭買西門町店面。

垂涎千萬佣金 房仲眼紅也想分杯羹
雖說外界對仲介的服務費收取標準，大約在買賣雙方6%上下，但遇到大型的土地交易，或是店面交易，仲介收取服務費，就會降到1%到2%左右，這也是業界的默契，所以這一筆交易的佣金大約是2000到4000萬元，在房市不景氣的時候，高額的服務費，成了仲介眼中的大肥肉，沒做成生意的捶胸頓足，自嘆消息不靈通，但千萬的佣金更是充滿血腥味的鮮肉，引來鯊魚的覬覦。更有人覬覦落袋的佣金。

雞蛋裏挑骨頭？ 房市版大家來找碴
雖說買賣已經拍板，當新聞版面被佔據的時候，部分專跑房產的記者，開始接到房仲爆料，有的說賣方是股票上市上櫃公司，事先應該要公開招標和鑑價、沒有揭露訊息就賣掉，可見案情不單純、還有人煞有其事的檢閱賣方近期的股市成交量，直說成交前交易突然爆量，有內線交易的嫌疑，還有媒體收到黑函，直說居中簽約的仲介，收取了2%的服務費，對比市場行情只有1%，現在市道不好，懷疑有內情等等。

市道不佳，黃金店面也難逃空置命運。

各種繪聲繪影說得煞有介事，在房市不景氣中，一件成交案攪亂了一池水，也成了仲介生態的照妖鏡，且不說這筆交易在程序上有沒有瑕疵，卻活生生上演了一齣血淋淋爭搶戲碼，當然還有記者扒糞的八卦文化，頓時年初的這筆大案，是房市什麼指標已經不重要，檯面下的好戲才剛剛開鑼。

房市大咖出手，引來記者起底買賣雙方。

文／劉宇蘅 圖／編輯台

猜一猜什麼房屋最讓人害怕？答案是「凶宅」，自住客擔心買了住的不安心；多屋族更害怕房客在屋內自殺，造成房屋「大落價」。根據房仲私下統計，凶宅房屋約是市價5至7折不等，是其脫手困難的主因。不過去年有國內產險公司推出第一張「凶宅保單」，究竟值不值得買？誰最需要買？
所謂「凶宅保單」，又稱為「特定事故房屋保險」。根據富邦產險資料，可接受3類身分投保：屋主、房東及房客，承保範圍不僅包含被保險人，也包含承保處內自殺或他殺或是發現遺體的外人，因而造成的房屋跌價損失，都可以得到補償。

為鼓勵全台「空屋」釋出，內政部擬祭出計由政府買單「凶宅險」保費，提高屋主釋出意願。

產險公司與內政部對「凶宅」認定不一
包租公律師蔡志雄提醒，產險公司對「凶宅」定義，與內政部不動產說明書認定的「凶宅」並不相同。他表示，內政部公告的「不動產委託銷售契約範本」內的附件一，也就是「不動產標的現況說明書」中，對「凶宅」的認定是，只要住宅曾經發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形，都必須記載，「但這並不包含住宅內遭砍殺而陳屍他處。」也就是若因他殺，但陳屍在屋外者，則不凶宅範圍內。
相較之下，富邦產險對「特定事故」的定義，相對貼近大眾認知。主要承保項目有三：第一是「自殺」，被保險人以外之人自殺且陳屍於承保住宅內，或於承保住宅內跳樓自殺當場死亡、但未陳屍於承保住宅內；二是「他殺」，因遭他人殺害且受害人陳屍於承保住宅內，或於承保地址內遭他人殺害死亡、但受害人未陳屍於承保地址內。
第三是若非上述2項的約定之事故致死，但陳屍於承保住宅內10日（含）以上，才被發現者，保險公司將啟動理賠機制，「這比內政部之解釋範圍寬廣多了。」蔡志雄強調。

法侓未明文規定凶宅定義，但產險公司的凶宅認定與民眾認知較接相近。

保額及保費依被保險人略有差異
不過別以為發生凶宅事件，保單可吸收所有的跌價損失，因為該保單採限定保額，並只限承保自用住宅。此外，雖然保費不考量建築等級，但依被保險人的身分不同，保費也略有差異。
比如被保險人是「屋主」，給付項目為房屋跌價補償金及清理費用；若是「房東」，則定額給付租金補償及清理費用；若是「房客」，則給付租屋仲介費用、搬遷費用及清理費用。若以約定保額30萬元為例，一年保費約150元左右；至於房客的部分，年租金若為24萬元，一年保費則只要120元。不過，住商不動產企研室主任徐佳馨卻認為，凶宅保單沒那麼「保險」，主要是凶宅認定及價格減損幅度並不明確，加上並非全額理賠的設計，與坊間一旦認定凶宅價格即腰斬的落差並不小，短期內恐怕叫好不叫座。

內政部新版「不動產說明書應記載及不得記載事項」上路後，賣屋必須強制記載是否為凶宅。

圖／文 陳薇安

房市緩走了一年，連建照、使照的核發數字也急遽了向下滑，還有各項數據都指出房市景氣恐怕會持續低迷，眼看著又到過年檔期，過去幾年春節趁著台商回台看房，曾經創下一天賣一億的銷售佳績，有建商私下談到今年春節檔期，卻笑稱有以前一半就要偷笑了，可見房市不景氣的程度。

不景氣 今年過年案場活動恐縮水

以往春節拼業績 今年過年代銷爽放假?
在房市高峰時期，代銷過年在接待中心加班、加調人手是很平常的事情，而且過年期間跑單人員的賣房佣金，建商還會加倍發放。反觀今年，碰上了不景氣，春節檔期活動變少，更有建案因為一例一休上路，乾脆讓第一線的業者好好休息過年，而這也是房市走了10年多頭來，代銷業者罕見的年假。

投資客斷頭 等價換屋防呆帳
碰到這一波的不景氣，必須拼現金流的建商，其實私底下動作頻頻。招式一，等價換屋，買大坪數的購屋人，因為付不出工程款，滿手籌碼的建商，乾脆讓客戶等價換屋，譬如說買下一億的豪宅，建商攤開手上正在銷售的建案，讓客戶等價換購建案，一億豪宅換成2間三房約5000萬、5間套房，坪數變小、單價變低，投資客方便拿到市場上轉售，建商依舊賣掉一億元的不動產，雙贏！那如果不是買高總價產品的購屋族呢？要忍痛斷頭認賠，也有建商趁著這一波不景氣，依照合約沒收15%違約金，別小看這15%，1000萬的房子15%，已經是150萬元的買房頭期款了！部份在台北市的小坪數建案，就出現了沒收潮。

建商提供等價換屋 暫解投資客危機

建商銷存貨 賣房也有批發破盤價
不過腦筋動的快的建商，還在此時再出招，把剩下的餘屋，整包當批發貨品一樣，已低於市場20%的價格，低調的賣給熟識的投資客，例如台中就有新成屋案例，實價登錄25萬到30萬元，一次20多戶，整包用一坪16萬的價格，拋售給投資客，建商來對外可以宣布推案完銷，至於承接的投資客能不能”零售”給找到下一個賣方，就各憑本事了？
原本傳統329、928的房市旺季，已經在網路行銷的時代逐漸弱化，反而過年的連假，因為不少台商返國，過年檔期逐漸取代傳統旺季，成為代銷業最能精準找目標下手的時刻，但遇上這一波不景氣，反讓今年春節的房市充滿不確定的因素。

建商拚銷售祭好康 買房送裝潢

文／陳薇安 圖／編輯台、陳薇安

台灣在兩年前開始打房，在歷經不景氣，一向被視為最保值的不動產，也經不起大環境的蕭條，房價下滑、租金下跌，就連被視為鑽石地段的東區，也連連出現店面空置的情況，想靠房產累積財富，已經不像以往簡單，於是許多投資客把資金轉往海外，尤其是房價還在低點的東南亞。

百廢待舉 柬埔寨正如火如荼建設中
目前去柬埔寨的外國人，可以粗分成兩種，一種是觀光客，一落地就往吳哥窟去，另一群人就是在金邊，看房找投資機會，從機場到市中心，就算是對投資毫無概念的人也能發現，首都金邊到處都有工地，處處都在興建，台、中、韓、日的資金爭相進入金邊，造橋鋪路、蓋商場，為了在柬埔寨插旗搶佔戰略地位也好，更多是看準東協的大餅。

未開發的柬埔寨，淘金客眼中的金礦。

外商投資柬埔寨 台商紡織廠佔四分之一
柬埔寨的經濟支柱是紡織與觀光，約400家外商投資紡織廠，台灣就佔四分之一。回到台灣翻開柬埔寨的房產投資文宣，大打金邊投資報酬率7％，實在很難讓人忽視，再加上對台灣人來說，金邊房價換算台坪，一字頭、甚至更低，真的令小資族垂涎，但柬埔寨掏金熱，真有這麼容易嗎？

中日台韓爭相插旗，搶佔柬埔寨商機。

榮景中藏危機 柬埔寨投資危機四伏
別的不說，一到金邊機場就知道，護照夾帶一兩塊美金，只是潛規則。才剛剛走向自由開放的國家，人民太窮，政策規章才剛剛開始建立，小至個人通關、大到跟當地政府打交道，檯面下的規矩自然少不了。柬埔寨政府還規定，外國人不能擁有土地，只能買二樓以上的產權，外地人不可不慎。

入進柬埔寨，塞錢過關潛規則。

其實更可怕的是，坊間還有不肖建商，先組看房團，到當地看預售屋、為看房的人做市場分析，等到下了訂金，撈了一票之後，房子不蓋了，甚至捲款而逃，引起不少消費糾紛，偏偏糾紛遠在海外，求償無門，奉勸所有想到未開發國家淘金的投資人，可得提高緊覺，小心賠了夫人又折兵呀！

文／劉宇蘅 圖／編輯台

「現在的合理房價是多少？」是每個購屋者或有屋族最想知道問題，曾經有房產專家公開要客戶7折砍價或8折買屋等，但這些都是個人經驗法則，未必能適用在單一個案。
2012年台灣推動實價登錄至今已4年多，礙於實價登錄只公布區段資料，並未完全透明公開，因此，如果想知道某一棟社區的大樓的房價，你必須熟悉當地門牌路段以及大樓等區域的樣貌，才能「猜」出實價登錄中成交資訊，究竟是哪一棟？否則最快的方法就是親自到當地仲介跑一趟區域了解行情。

想知道房價行情變化，必須透過當地房仲業提供的資訊。
房地產人氣講師邱愛莉建議，購屋人不妨也可以事先請銀行估價，只要準備地址查詢行情，並參考謄本上的坪數、屋齡、樓層等由銀行進行初步估價。然而，以上2種是最傳統的估價方式。

實價登錄已上路4年多，但仍讓人有隔層紗的感覺。

不過，在政府開放資料及大數據運用下，想了解「現在」房價的位置並非難事。比如去年獲得經濟部工業局「Open Data創新應用競賽」得獎的「好時價（HOUSE＋）平台。

在買屋前，事先找銀行估價也是了解行情的好方法。

該網站是應用自動估價系統（Automated Valuation Model , AVM）估算房價，民眾只需要提供地址、不動產資訊如類型、屋齡、樓層數及房間數、坪數、停車位等資訊鍵入，5秒鐘就能查出當時房價。目前好時價是每季更新一次模型參數，以反應近期房價波動，台灣己開放9縣市查詢，分別是基隆、台北、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄及嘉義等。
此外，中國信託商業銀行也推出「i適貸購屋雷達站」，利用銀行內部房貸業務及大數據技術分析，民眾只需於網站輸入欲購屋的地址，立即可獲得物件平均單價、該行政區房屋歷年漲跌趨勢、鄰近房屋成交的實價登錄、房屋周邊生活機能概況等資訊，目前開放雙北市、桃園市、臺中市、新竹市、臺南市、高雄市7都的地址查詢，為國內首家推出房屋估價、房價指數、宜居指數的銀行業者。

4種房屋估價比一比。

文／陳薇安 圖／編輯台、陳薇安
剛上完夜班回家的小香，才剛剛躺下，沒想到才要進入夢鄉，就被隔壁轟隆隆的吵醒，惱人的電鑽聲響，實在難以忽視，無法入睡的小香氣得從床上跳起來，打電話到1999，電話被轉來轉去，最後工務局立了案號，發了公文，要到小香家隔壁勘查，結果鄰居被查到沒有申請裝修許可，被罰了6萬元。

法規變嚴 居家安全意識抬頭
其實從2012年開始違建處理規章就規定，家中裝潢要申請室內裝修施工許可證，立意是要保護居家安全，所以涉及牆體變動、天花板、牆面裝修、高度超過1.2公尺的固定式隔屏、櫥櫃等，都要事先申請裝修許可證，主要是要預防建築結構體被破壞，或者發生火災時，確保逃生動線等等。可惜的是，這樣的政策沒有被宣導，再加上不少人，直接找工班裝潢，才讓已經上路快五年的規定，被屋主忽略。

保護結構主體，隔間變動需申請許可。

鄰居歹逗陣? 裝修還要管委會同意
有些管理比較嚴謹的社區，甚至會要求住戶，在裝修前公告，讓鄰居有所準備，連施工的時間也有限定，規定在早上9點之後，中午要休息，晚上施工也只能到五點鐘，以免影響大家的作息，不過這些規定也讓不少設計師私下抱怨，拉長了裝潢時間，令他們頭痛不已。

裝潢施工噪音擾人，知會芳鄰維持好關係。

裝修須申報 提高裝潢預算
現在室內裝修施工許可，要透過有照建築師代為申請、簽核，還要有照室內設計師與消防設備師簽核，送建築師公會審查通過方能生效。而申請室內裝修施工許可大約要四到十萬元，等於多加一筆預算，還有人擔心裝修時被鄰居檢舉，先送上禮盒打通關，也成為入厝裝修的新現象。
房市成交量減少，反讓裝修的人變多，用比較少的預算，營造住新房的感覺，只在妝點新家的同時，還得注意申請的眉眉角角，減除小麻煩，才能好好享受換新房的滿足感。

新房入手難，舊屋裝修營造新鮮感。

文／劉宇蘅 圖／編輯台

隨著房地產進入修正期，不少購屋族期待進場撿便宜，不過《怪老子理財》部落格版主蕭士斌提醒，房貸是20～40年的中長期的負債，不管是首購族或換屋族都得要小心謹慎挑選，因為選錯房貸恐怕會影響中長期的財務計畫，甚至排擠掉其他的投資機會。
《買房賺千萬，比買股更簡單》作者溫國信雖然認為「任何時候都是買房的時機」，但在低利率時代，好債甚至能讓錢滾錢，而適度的舉債可以獲得資產、產生利潤，「但千萬不要過度勉強」。

進入升息循環 挑房貸有4妙招
理財教母林奇芬認為，利率高低並不是挑房貸的唯一考量，必須考量個人負擔能力、寬限期長短、貸款年期以及投資理財的能力等，都必須一併考量。究竟該如何挑好房貸呢？綜合專家建議，提供4點建議。
第一，政策性房貸為優選。比如政府提供的青年首購房貸以及青年安心成家方案，利率相對優惠，都在2%以下；再者，成數與利率是敵人，通常成數高、利率相對偏高。第二，目前銀行針對首購族的貸款成數8成，若想再提高至85成至9成，就得靠信貸，但要特別注意，若要同時動用房貸與信貸，千萬要記得先申請房貸，因為銀行在計算個人負債比時，兩者是一併考量。

挑房貸不能只單看利率，要進一步觀察加碼幅度與總利息支出。

第三，目前銀行提供「一段式」的利率，或「前低後高」型的分段式利率，前者是一價到底，加碼幅度不變；而後者則前1、2年利息特別便宜，等優惠期過後，加碼幅度彈升快。
對首購族來說，前1或2年利率高、低不是重點，因為首購族平均7至10年才換屋，因此重點應放在「加碼幅度高低」以及「總利息支出」。未來3年全球仍不脫低利率環境，不妨請銀行計算前3年的總利息支出，等到綁約期滿後，若覺得利率太高，再用轉貸當成談判籌碼。

若符合資格，首購族要優先申請政策性優惠房貸最划算。

第四，貸款期間不要太長如30年或40年。雖然貸款時間長，每月負債金額會減輕，但總利息支出會增加許多。但林奇芬認為，若家庭負擔能力有限，選擇30年房貸相對減少，但等到收支增加或有閒錢時，就能隨時還款。當然，若是一個投資或存股高手，用便宜房貸進行再投資、賺利差，就是不錯的選擇，但前提手是自己要有投資管理能力，萬一投資虧損，可就得不償失了。

貸款時間越長，總利息支出越高，在申請30或40年房貸時要特別謹慎。

文／房市報點小組 圖／編輯台

北市好生活，當然跟著捷運走
在擁擠的雙北生活，捷運絕對是不可或缺的必需品；除了「不必擔心停車問題」、「能快速抵達繁華圈」、「雨天也能優雅通勤」…等生活面的便捷優勢外，在銀行鑑價上，也比起沒有捷運的房子「貸款成數較高」、「增值力與轉手性都更強」！據本土房產龍頭智庫統計指出：就北市而言，距捷運七分鐘路程、且通勤時間五十分鐘內的區域房屋均值，幾乎比缺乏捷運站的區域高1~2成，一直以來都是房價與租金的保證，如同東京、紐約、倫敦等所有國際大都市，「逐捷運而居」永遠是首選的不二法門。
而北市生活指標敦南商圈，除了滿載著運轉的辦公、金融等需求，交通網絡縱橫便利，更是國內外美食的一級戰區，堪稱蛋黃區中的蛋黃，房價也相對高不可攀，對渴望安身立命的購屋客群遠在夢想的另一端，感謝有了捷運，現在只要搭上文湖線捷運車廂，10分鐘後就能在復興SOGO悠閒展開時尚的腳步，渴望閑靜綠意又離不開都會的人們，終於可以重新找到時間與空間兩全其美的移動方程式！

短短五站快速接軌忠孝復興時尚圈。

雙捷運加持，便利舒服又保值
左擁捷運『萬芳醫院站』，右抱捷運『辛亥站』，【南方莊園】得天獨厚卡位最佳都會生活軸線！身處人文薈萃的文山區，仍能快速接軌潮流時尚的都會版圖。在這個時間彷彿被稍微撥慢的台北城南，是WHO認證的國際安全社區，有群青環繞延綿至天地的自然稜線，還有景美溪深翠映綠的浪漫軸線，無論是搭乘文湖線的高架視野、或沿著敦南霓光樹海驅車返家，在台北最富人文氣息的土地與最繁華的復興敦南金融圈緊緊聯繫，短短通勤距離換來更大生活境界，心情ON&OFF迅速切換，工作生活隨心所欲。

舒服的敦南大道綠蔭伴您驅車回家。

建築金字招牌輝煌四十年的國揚建設，精選【南方莊園】文山區這片2055坪近期最大開發規模的土地，找來國際豪宅推手P&T Group巧心雕琢身段、並力邀營建巨擘大陸工程悉心捍衛建築品質，淬煉出大台北矚目新作。融入都會區最難得的環境共生主張與綠建築規劃，只為讓呼吸與自然共伴、讓視野綠景相依。這個週末，何不就跟著捷運來【南方莊園】享受一趟輕旅行，除了濃郁的在地職人咖啡香，你會重新發現十分鐘的距離，能換到的生活品質。

文湖黃金軸線上，台北最宜居的慢活莊園。

【南方莊園】 北市罕見2055坪崗石制震宅

■ 辛亥．萬芳醫院雙捷運  ■ 復興SOGO五個站

34-56坪心動價｜辛亥路．興隆路｜專人泊車｜8931-3788

■ 家在南方 ■ 隨心所欲 ■ 國揚邀你品嚐職人咖啡

文／Becky 圖／Brian

推推房賞屋活動開跑囉！首站來到位於信義區的【藏美】，邀請到《推推房》營運長蔡焦緯和《居設計》設計經理林淑惠，與台下分享最新的房產平台以及時下正夯的複層式空間創意規劃。
《推推房》營運長蔡焦緯首先分享房產新趨勢，藉由推手有效媒合預售屋及新成屋給客戶，以分享經濟模式創造新穎的房產平台。

《推推房》營運長蔡焦緯。

《居設計》設計經理林淑惠則介紹國內外3米、4米2的挑高空間案例，如何透過設計讓小坪數創造大坪效，她提到除了有好的空間規劃也要注重室內配飾陳設，採光、動線以及軟裝三者都是營造居家氣場的重要因素，更直接反映主人的品味。

《居設計》設計經理林淑惠。

林淑惠最後分享波蘭全世界最小的夾層屋Keret House，雖然是在兩棟建築夾縫中建造而成，但採光、生活機能一應俱全。
現在網路上可隨時查詢夾層屋法規，建議在選購此類產品時先了解相關注意事項，再與設計師討論，才能安心享受高坪效生活。

現場專業人員(左一)解說【藏美】創意大空間。
【藏美】隱身信義區靜巷，面處公園景觀第一排，鄰近五鐵共構松山車站及捷運站，速連高速公路、101信義商圈、京華城、饒河街夜市…，集結台北難得綠景且擁抱便捷交通，盡享悠活新貴族生活。

文／陳薇安  圖／編輯台

國內指標豪宅帝寶，在同一天竟出現兩筆標售，一間是法拍戶，二拍底價2億6,480萬，單價約235萬；一間是委託標售戶，最低投標金額7億5,000萬，單價約279萬，卻都以流標收場，而作為國內最知名度最高的豪宅，同時流標，不免也讓業界解讀為豪宅市場的冷卻和視為房價下跌的指標，但帝寶流標背後，還代表什麼意義呢？

指標豪宅流標，激起房產陣陣漣漪。

豪宅挑房術 富豪擇鄰更挑居住品質
連著兩間帝寶流標，仲介分析這是豪宅市場的警訊，也代表著房市的不景氣，不過對金字塔頂端客群來說，「房事」的選擇，可不只是買不買豪宅而已，或是身份地位的彰顯，近年來在台灣新建的豪宅實在不少，富豪的選擇，也不再只被傳統豪宅，百坪以上、黃金地段和總價億元的觀念侷限，再加上建商在房市高峰時期，爭相搶推豪宅建案，無形中也讓著豪宅的定義不斷演變。

工法、建材革新 帶來豪宅新定義
雖然帝寶法拍、標售接連流標，不免讓人對豪宅價格提出警訊，不過光在台北市的信義區，也不乏精雕細琢的建案，像是忠孝東路五段的豪宅，光是門面的石雕，不只請到國際級石雕創作大師莊丁坤量身打造，材質考究也反反覆覆在建商和設計師間不知變動了多少次，而近期最著名的旋轉豪宅，360度旋轉的建築，工法的難度也早已未蓋先轟動，更遑論戶戶門前就是停車位、超跑坐電梯，還有植栽風雨測試等等，技術、工法，和配置層面的推陳出新，更代表著能被稱做豪宅的門檻，也越來越高了。

綠建築意識崛起，豪宅節能更有效率。

建築技術隨著時代變遷，跟著演變，尤其是建材這幾年也不斷的進步，光是玻璃一項，節能、變色，甚至調節溫度還有可變化的彎度，進步的速度，早已超乎想像，所以越晚蓋的房子，科技感、建築質感，也就越來越細緻。雖然台灣不像歐洲或其他國家，還有百年老房可以買賣，來讓豪宅客彰顯自己品味，不過光看新一代建案呈現的質感，也不難看出，指標帝寶在建材與規劃，的確已不可和當年，同日而語。

綠色概念正夯，玻璃也有智慧調節功能。

文／陳薇安 圖／編輯台
月薪28K的小慧好不容易盼到出差的機會，從廣告公司的什麼都做的小企劃，因為主管離職，接替職缺，月薪小小調整到35K，也獲得跟著客戶到泰國考察的機會，工作之餘，小慧也跟著客戶去看了幾個建案，回台灣之後，小慧念念不忘，當地仲介告訴他，最小單位只要100萬台幣就可以投資曼谷的酒店式公寓，每年投報6%，讓剛升職加薪的小慧好心動，直說想錢進曼谷，也當包租婆。

分拆產權吸引小資族 酒店式公寓投資夯
在台灣房市一片低迷聲中，投資熱錢往海外竄流，但有不少國家眼見中國人和台灣人炒房功力，早就搬出因應對策，限制買房持有期間來抑制短進短出的情況，於是買房出租賺報酬，就成為普遍的方式，尤其對台灣人來說，近來開發快速的東南亞，遂成為房市的投資熱區，而腦筋動得快的業者，更不惜砸大錢，買地自售，甚至開發出「基金式」的玩法，把買房門檻降到百萬，用賣產權的方式，快速吸引資金。

24小時專人服務，到家像回飯店。

東南亞投報高 增值空間具潛力
打著東協、國際資金蜂擁的旗號，看房團一團一團的到東南亞報到，在一片欣欣向榮中，又感受到當地商務人士的需求，租房短缺，酒店式公寓的管理有人看管、有人服務、租金水準又比一般的高，還不怕租不出去的方式，也最受到台灣人的青睞，更何況躍躍欲試的投資人，心中美好的算盤還有，租了幾年，還可以賣掉賺差價，海外買房市看起來是多穩定的投資呀！

交通建設到位，拉動房產增值。

投資關鍵點 想賺錢不可不看
酒店式公寓租金水準大約比一般租金高一到兩成左右，但是能承擔起比較高租金的商務人士，是不是夠多，出租率有多高，都必須調查清楚，因為只要空置率太高，影響出租效益，就不會有划算的收益。就算賣方提供包租，投資更得審慎，包租期過後，房子會不會面臨空置。再來還有負責物管的公司，是不是有經驗，合不合法，都是觀察重點，不然海外投資天高皇帝遠的，萬一屋況遭到破壞，或租金收入帳務不明，都會造成投資損害。

到海外投資房產，一開始要先克服語言差異，再來要了解當地國情和規定，後面還有貸款、匯率的變化，一個不小心，吸引國際資金最多的地方，也同時越容易受到國際情勢的波動，先天上投資人就要先克服大環境，再來仔細檢視細節，才不至於被仲介琳琅滿目的行銷手法牽著走，真正享受投資的果實。

國際熱錢越多，越易受全球局勢波動。

文／劉宇蘅 圖／編輯台

購屋族向銀行申請貸款時，承辦人員多半會詢問：「要不要辦理房貸壽險？」但很多房貸族如丈二金剛摸不著頭緒。其實，房貸壽險就是在辦理房屋貸款的同時，同時搭配一張定期壽險保單，至於保額則搭配房貸額度。
這樣的好處是，萬一貸款人不幸意外過世，保險公司會把理賠金優先償還銀行未繳清的房貸，房子不會因繳不出貸款而淪落至銀行拍賣。若有多餘會將理賠金分配給家人；萬一借款人不幸傷殘都可獲理賠，不須擔心收入中斷。

到銀行辦理房貸時，承辦行員多半會再詢問，是不要加購房貸壽險？

保費便宜 房貸壽險優點多多
歸納起來房貸壽險有以下優點：包括借款人不用體檢、保費又比一般壽險低；萬一資金不足，銀行也能提供保費貸款，也因為與銀行往來密切，銀行可以提供更低的貸款利率，一舉數得。
但羊毛出在羊身上，銀行好康不會白白送，不少人也曾經發生辦理房貸，被強迫買保險；或是保費只能躉繳，無法選擇分期繳等怨言。去年金管會發函要求銀行不得採取不當銷售。綜合專家意見，申辦房貸壽險時要注意以下3件事。

去年金管會要求銀行，不得在購買房貸壽險商品將其當成貸款搭售條件，而在貸款過程中也不能不當勸誘。

要不要買房貸壽險 有3大考量
首先依家庭保險程度，決定產品。因為房貸壽險就是定期險，並可分平準型及遞減型，前者在貸款期間保險額度不變，保費維持不變；後者隨著房貸餘額減少，保額跟著慢慢遞減，保費越來越便宜。衡量的角度是，若家庭保障已充裕，則選擇遞減型房貸壽險；若不足，則選擇平準型。
其次依照資金能力，決定繳費方式。躉繳是第1年就將未來所有保費一次繳清，而分期繳則是依照商品年期，每年繳保費，前者總繳保費低，但資金壓力較大，也因此，不少銀行會把房貸與保險貸款綁在一起，用分期繳費方式將保費繳清。這當中的眉角是，要先確認房貸利率，以及保費借款利率，或是乾脆就選擇分期繳的房貸壽險。最後要提醒的是，房貸壽險分散家庭財務及風險承擔能力，因此，要以房貸主要負擔者為被保險人，才能真正做到保護自己，也保障家人。

要不要買房貸壽險，除了考量家庭保障是否足夠之外，流動資金及房貸利率等，都要一併考量。

文／陳薇安 圖／編輯台
2012年8月終於上路了，當時房市正值高點，政府決定著手讓房價透明化，也讓交易資訊不再掌握在仲介和賣方手中，但正當外界一片看好新的制度上路，腦筋動得快的業者，卻把驅使房價透明化的實價登錄，扭轉成房價的背書機關，但實價登錄真的一步步淪為炒房的工具了嗎？

價格太高不登錄 就能免淪炒房幫兇？
其實實價登錄上路之初，就已有明文規定，價格最高與價格最低的3%不會登錄資訊，偏偏這3％的房價資訊，卻是買賣雙方最想掌握的數據，賣方為了證明市場行情站在自己這邊、買方則是照著低價的議價，但不論哪一邊，對於當初設立實價登錄的機制，希望房價透明化的美意，都相距了不小的距離。再者最應人詬病的是，當初訂立這3%的規定，卻是政府一手把關，決定行情是不是偏離市價、還有把關公不公開的都是政府部門，這也才引來政府干擾市場的質疑。

太貴免登，豪宅常成實價登錄離群值。

實價登錄有漏洞 特殊交易不揭露
除了“偏離”行情的特殊案例不登錄之外，還有不少買賣的交易案件是不揭露的，譬如法拍和公部門的標售案件、親戚朋友間的交易、沒有附成交合約書的、代銷登錄時間落差的太大的、建商自建自售的，簡化點說只要不透過房仲買賣，就可以規避登錄，還有大型建案想要規避登錄，也只要把契約終止期延長，就能規避登錄，漏洞和政府不登錄的規範，幾乎已經形成一堵高牆，把市場框在城牆之內。

提高公信力 房價透明為最高指導原則
實價登錄同時還有區段化和去識別化的特性，查詢價格其實只能得到約三分之一的訊息，還沒有達到百分之百的揭露。政府相關單位何不考慮，循序開放登錄資訊，回歸市場機制，踢除登錄漏洞，特殊交易就在備註欄註明清楚，訊息公開透明，留給買賣雙方更多自行判斷和思考的空間。

房價透明化，縮短買賣議價時間。

實價登錄上路就要屆滿五年了，批評檢討的聲浪也漸漸累積起來，不登錄的資訊被視為黑數，有時反給了買賣雙方更多想像的空間，也讓逐漸成熟的登錄機制，蒙上陰影，相關部門真的應該要廣納更多意見，去蕪存菁的檢討實價登錄制度了！

仲介買賣需登錄，其他交易成實登黑數。

文／劉宇蘅 圖／編輯台

首購族一定都有類似經驗，從一開始想買房子，有時一晃眼就過了1、2年，特別是前幾年房市驚漲時，眼巴巴地看著房價漲上去，對於買到心中理想屋的條件，從華廈慢慢退而求其次選擇公寓，房數也從3房縮水2房。然而，台灣目前房市處於修正循環，該怎麼做才不會重蹈覆轍？
第一，利用房市修正期，努力存下「第一桶金」，也就是自備款。理財教母林奇芬認為，對小資族來說，年輕人越早投資越好，雖然年輕時資本不夠多，但在琢磨投資功力期，難免會投資失利，相對損失成本較少。

對小資族來說，存下自備款，是晉升有殻族的根本。

小資女依照風險承受度選擇不同投資方式
在標的選擇上，小資族可考慮定期定額買台股基金，但要挑到短中長期相對強勢基金，低點購入且長期持有，這是最簡單的方法。若覺得挑基金很麻煩，不妨可買台灣指數型基金ETF。出過多本理財書籍的樂活達人施昇輝，就是靠著操作一檔台灣50，除了領股息之外，每年低買高賣賺價差，讓退休生活無虞。
第二，第一間屋未必在市中心。許多專家強調，第一間房子一定要買在市中心，如此才能增加換屋本錢；只是經過前一波房價飆漲，市中心房價水漲船高，難以成為年輕人的首選。但施昇輝主張，年輕人一定要買房子，因為老了未必租得到房子，加上政府推動「以房養老」政策，房子未來也能成為退休收入的一部分。

第一屋不一定要買在市中心，不妨先求有、再求好，但一定要能保值。

用4原則  一定能買到房子
施昇輝強調，第一屋以自用為目的，只須考慮保值，而且「只要把握沒電梯、沒車位、距離捷運站10分鐘及不買車」等四大原則，30歲前的雙薪家庭，要買下總價500萬至600萬元房屋，一點都不難。
第三是看屋範圍不要太廣。政大地政系特聘教授張金鶚曾提出，每一個人都要建立「心中之尺」的觀點，這個意思是理想的房屋，應該要符合自己的需求比如地點、區位及產品等條件，要從自己需求考慮，而非市場或建商的推銷話術。
在看屋的過程，不要漫無目的亂逛，最好先鎖定2至3個目標區域，比如距離長輩家、工作地點或小孩就學地點等附近，都是縮小看屋範圍的方法，再請當地房仲人員介紹理想物件或優質社區，才能深入個別比較。

在看屋之前，最好先確認心中之尺，也就是確定自己需要的需求及區位等，才不容易受到市場的影響。

首購族只要把握「保值」及「負擔得起」兩大原則
第四，不要存在「過去低價」的迷思。很多人在看屋時犯的毛病是「以前每坪才20萬元都沒買，現在要35萬元」，雖然現在房市處於修正期，但房價從每坪50萬元漲到100萬元，漲幅為1倍，但從100萬元跌到50萬元，跌幅是5成，過去市中心房地產幾乎沒有跌回原點的歷史經驗。
因此，東森房屋董事長王應傑則建議，首購族歸根究抵，對買第一屋只要抱持兩大信念，第一是「保值」，確保房子具脫手性及流動性；其次要買「負擔得起」的房子，如此才能安然度過市場的低迷，而等待春天的來臨。

文／陳薇安 圖／編輯台

台北市長安西路的都更案，發生了強拆爭議，不同意戶認為是建商趁機連夜拆了他的房子，也有消息傳出是不同意戶獅子大開口，要求建商給付天價賠償金，一時各說各話，即使台北市政府出面，對建商開罰，但後續呢？房子已經拆了，到底這起都更強拆事件，在漫漫的都市更新史中，留下了什麼教訓呢？

釘子戶習題難解 成都更最大阻礙。

整頓市容 政府應做領頭羊
會出現釘子戶的癥結，首先是實施者希望取得“完整”的土地，重新規劃住宅或商場，在台灣實施者常常是建商，然而接著再包裝建案，讓房價水漲船高，出現了都更利益，其實不論中外，都更土地的取得，往往牽涉許多不同的地主，在人多嘴雜意見多，建商又背負著利益包袱之下，當著眼“無限可能”的未來時，無論哪一方，貪字是永遠餵不飽的呀！因此公正的第三方，特別是擁有公權力的政府，更應該出面帶頭做。

都更習題難解 政府應介入調解糾紛。

都更宜大不宜小 更新市容才有新希望
台灣的都更案，大都是整合現有住宅，然後重新蓋房，大部分還是以住宅為主，但看看國外幾個例子，東京地區有名的六本木之丘，幾乎達到重新造鎮的等級，更新後的六本木之丘，有商場、有住宅，公共建設地鐵捷運少不了。遠一點的荷蘭鹿特丹，當時也是由政府主導，把原來的關務機構、倉儲工廠移開，重新開發新城鎮。

荷蘭南方之角再造 帶動城市發展。

誰獲利？建商賺太多？ 地主要太多？
往往都更案關係人很多，而別以為奧客只出現在餐廳還是賣場，都更也有，有的時候是惡質建商，找來地下力量利誘帶威脅，要求持有者快點同意，有的時候也有所有權人貪得無厭，總之就是不要當“吃虧”的那個，但不論是誰，權利都不該無限上綱。
全台屋齡20年以上的房子已達384萬戶，再加上二三十年前蓋的房子，缺乏防震概念，安全問題更是刻不容緩，以目前的模式放手讓民間自己整合，在業者推波助瀾下，都更淪為炒房工具，缺乏安全防災概念，甚至是帶動經濟發展的使命，反讓都更二字蒙上陰影。

文／劉宇蘅 圖／編輯台

美國新任總統川普上任後，不少專家從川普競選時的政策，以及近期發表的言論，找出投資方向，比如近期市場就關注金融、塑化等新川普概念股；在房地產部分，長期耕耘美國房地產市場的益立信集團總經理鍾仁義明確指出，川普不只一次提出「美國優先」口號，過去美國企業將工廠移到海外，如今川普召號下，不少企業宣布加碼美國。

美國本土企業如英特爾、福特汽車、克萊斯勒等都喊出要加碼投資美國。
舉例來口說，國內台塑集團決議在美國路易斯安那州設立石化一貫廠，投資金額約94億美金（約2961億元新台幣）；而鴻海集團關係企業日商夏普（SHARP），也計劃投資70億美元（約2179億元新台幣）興建面板廠，最快今年上半年就會動工；此外，美國本土企業包括英特爾、福特汽車、克萊斯勒等都宣布加碼美國。

川普的「美國優先」政策，讓美股及美元紛紛上漲。

目前來看，全球企業加碼投資或設廠的區域以中西部為主，也是川普關鍵勝選洲比如密西根州、俄亥俄州、賓州與北卡州等，預期就業機會增加，可望再推動當地房市。
雖然川普送給投資人房市大禮，但投資人跟進嗎？東森房屋董事長王應傑表示，投資海外第一要重安全性，其次要視資金部位大小，「如果部位不夠大，未必要靠投資房產，「因為房產流動動性相對較差。」
長富國際地產總經理鄭哲昇則提醒，今年投資海外地產首重「匯率風險」，主要是川普上台後的言行，雖然讓股市大漲，但相對匯市的波動很劇烈，要格外小心。最後，鍾仁義表示，回到基本面投資人買海外房產，最終仍是脫手，因此評估重點，除了當地房價增值難易度之外；更重要的租金收益率是否穩定，而後者才是長期持有的關鍵。

今年投資海外房地產要特注意匯率風險。