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買房子,真能退休養老嗎?

買房子,真能退休養老嗎?

文/劉宇蘅 圖/編輯台

幾年前,包租公絕對是讓人羨慕的工作之一,但隨著政策不斷抑制房產上漲及房地產稅制改革,現在還能靠啞巴兒子頤養天年?

萬泰聯合會計師事務所副總經理林嘉焜認為,房地產可能是家庭一輩子最大的投資,但過去台灣房產上下波動約2成,對一般家庭財富影響極大,再加上台灣房市進入空頭修正,期待用租金變成生活金,反而更需小心謹慎規畫。

以房養老貸款適合有房子、但沒現金的退休族申請。

台灣房產進入修正期,下波多頭再等6年
林嘉焜預期,2017年底六都房價將陸續落底,但可別期待「V型反轉」的回春契機,進入2018~2021年是打底期,醞釀下一次多頭開始,若對照台灣人口年齡結構分析,下一波台灣多頭將出現2022年至2026年,因此有計畫投資房產者,可以考慮2022年前擇優進場。
由於台灣房屋自有率超過8成,加上高齡化及少子化雙重夾擊,未來市中心面積將縮小,而且只有精華區的房地產值得投資,計劃養啞巴兒子的退休族,必須更精確計算投報率,並在相對低點時進場。

在高齡化及少子化下,未來精華區房產支撐最強。

用房子養老要把握3原則
至於買屋自住者,在政策推動下,有越來越多銀行推出「以房養老」貸款,讓60歲以上,「有房、沒錢」的銀髮族,得以將名下房屋抵押,換屋每月穩定的現金。
但林嘉焜提醒,目前銀行對房地產看法普遍保守,更擔心擔保品長期看跌,造成銀行損失,即便是精華區房產貸款成數壓低在5至6成,此外,走出台北之外,房地產價值低,以500萬元計算,每月能領回的現金僅幾千元,根本無法支應退休生活。因此,期待未來用房子養老的退休族得明白3件事:短期見到修正,絕對不能躁進,因為未來還有更低價;中期要謹慎精選標的,精算投報率;長期絕對不要把房地產比重拉得太高,避免房價波動影響退休心情。把握以上3原則,才是用房子退休養老的贏家。

房地產進入空頭循環,銀行估價也跟著保守。

 

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