Albert建築師+樂活輕裝修

文／陳薇安 圖／編輯台
傳統房市旺季329即將上膛，尤其在進入雞年之後，房市的成交量略為回升，無疑為建商和代銷業者打了一劑強心針，振奮今年329的銷售士氣，而對想買房子的人來說，過往兩年房市低迷買氣，已經讓建商和代銷業者獲得教訓，今年的329檔期將看不見建商開價比天高的情況，相反的，反而能預期業者拉開了讓利空間。

建商拚現金 降價只求清庫存
兩年前房地產市場開始進入低迷時期，房地產業者並沒有馬上反應降價，大約從2015年下半年過後，撐不住的建商才開始修正價格，不過那時還不願意承認降價，而是用送裝潢、低自備款或者送家電的方式促銷，一直到去年年底左右，業者才願意以“讓利”作為行銷口號，再加上今年還有11.5萬戶新房要交屋，也擠壓新建案的銷售空間，因此不少代銷業者私下透露，今年329檔期買房，建商準備了一成左右的讓利空間！

11萬交屋潮湧現，迫使建商讓利。

購屋利多 貸款成數 償債負擔創新低
買房還要注意的利率和成數，也跟隨著降息和信用管制警報解除，讓購房的門檻與負擔降到新低，跟2011年比起來銀行放貸成數已經攀升到69.9%，也就是購屋人的自備款可以少一點，另外在利率的部分，房貸利率在1.83%左右，也是2010年來的新低，利率越低代表每月的房貸支出，也會少一點。

老屋、第二房購屋人，銀行放貸條件較高。

房貸成數與利率 仍以台北市條件最佳
從金融聯徵中心的資料來看，台北市的平均核貸成數64.95%、利率1.78%，新北市67.43%、利率1.82%，其他五都成數大約七成、利率1.82%。表面上看起來台北市買房可貸成數最低，要準備的自備款最高，但仔細推敲可以發現，台北市也是最多人買第二間房子的地方，再加上屋齡高，第二間房子和老公寓的貸款條件，原本就是銀行放貸條件比較高的族群。再從房貸利率來看，台北1.78%的利率，也遠低於其他縣市，可見銀行對於台北市房貸放款，還是比較有信心的。
對於有土斯有財觀念根深蒂固的台灣人來說，擁有自有房，是很多家庭的目標，但一買房又很容易變成屋奴，經濟支出被房貸綁住，不過眼見外在環境還沒有大幅改善，房市目前還是以剛性的自住需求為主，投資客沒出籠，迫使建商讓利、貸款成數、利率，對自住客來說，已是購房環境一點點的小小利多。

有土斯有財，自有宅才有歸屬感。

文／劉宇蘅 圖／編輯台
今年元月內政部開始實施「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，這份契約規定，只要是以出租房屋為業的房東，若違反「應記載及不得記載事項」，最高將處新臺幣30萬元罰鍰。對百萬租屋族來說，這是一項好消息；相反地，房東必須上緊發條，不要意外踩到政策的紅線。

個人房東最擔心繳稅及入籍問題
政策實施至今，包租公律師蔡志雄開設「新制定型化租約一次全破解」的課程，沒想到一天隨即爆滿，代表房東很重視政策改變。他進一步指出，目前房東最常問到的是，除了房東真的不能拒絕房客設籍，一旦房客設籍，接下來就是房屋稅、地價稅及個人所得稅等問題；第二就是房東繳稅問題，後者雖然與新版租賃契約沒有直接相關，但房東憂心與房客交惡，恐將被房客檢舉。

今年內政部將「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」上路，將有助惡房東出現。
蔡志雄表示，定型化契約已明訂不能拒絕房客入籍，房東「也只能接受」；至於擔心被國稅局查稅「就合法納稅」，除此之外，別以為只有出租一間沒關係，因為個人房東也納入管理範圍。永勝資產科技集團執行長徐銘達解釋，行政院消費者保護處認為，只要符合「反覆實施出租」，算以出租為業，意謂國內多數「個人」房東為主都將納入管理，意謂擴大適用範圍。

新版租賃契約 相對保障弱勢房客
新版租賃定型化契約受限制主要有二點，第一要房東在合約寫清楚「應記載事項」，包括水電費每度多少錢、違約賠償金額不能超過1個月等；此外，房東不能違反「不得記載事項」，比如不能約定房客不得遷入戶籍、不能約定房東稅賦增加由房客負擔等。

未來房東將不能拒絕房客設籍，影響所及是房東的地價稅、房屋稅等可能再往上調。

不過，新版租賃契約也並非完全不能改變。蔡志雄表示，除了應記載跟不得記載事項外，有些生活上公約，比如禁止房客養寵物，未列在合約內，房東也可以在租約中規範。雖然訂出罰則，但房東若違反規定，政府會先給予改正機會，拒不改正才會被罰款。
當然，蔡志雄也提醒，新版租賃定型化契約只保障房客最基本的權利，市場也不乏不想遵守新版租約的房東，因此房客還是睜大眼找好房東，才是避免糾紛的上上之策。

國內租屋黑市亂象嚴重，透過定型化契約修正將有助健全租屋市場。

文／劉宇蘅 圖／編輯台

台灣房地產進入修正期，台北市地政局統計最新實價登錄資料，去年11月資料與2014年高點相較，台北市平均房價下跌了1成5，平均成交單價64萬元；再對照營建署最新住宅買賣契約價格，台北市平均購屋總價約2025萬元、新北市1164萬元、桃園843萬元、台中975萬元、台南729萬元、高雄854萬元。

台灣房地產進入修正期，小資族要趁此時開始存頭期款。
若以全國平均1000萬元計算，自備2成，年輕人想購屋並非完全遙不可及。只是對初入門的小資族來說，「存錢好難喔！」、「不知道怎麼持續」、「也不懂投資」這些都是不得不面臨的問題。以下3個方法，小資族不妨跟著做做看。

方法1：52週階梯式存錢法
《富朋友理財筆記》站長艾爾表曾分享過「52週階梯式」存錢法，因為方法很有趣，又能存錢過程得到成就感，獲得不少網友迴響。
做法是第1週，先存10塊錢，第2週以後，每週再比前1週多存10塊錢（也就是第2週存20元、第3週存30元…以此類推），猜一猜到了52週可以存多少錢？答案是13,780元。當然，遊戲的玩法不只一種，金額也可以改變，若以每週比前1週多存100元來計算，52週、也就是1年後，就能累積到137,800元。

52週階梯式存錢法，很適合存旅遊或購物基金的投資人，能快速培養存錢習慣。

方法2：每月3000元 定期定額買基金
對沒有任何投資概念小資族，擔心買股風險太大，因此買共同基金交由專家操盤，透過銀行、券商或基富通等基金平台，每月薪水入帳後就直接扣款，不用擔心亂花錢，又能達到投資目的。
基金教母蕭碧燕建議，定期定額成功的關鍵是在於「停利不停扣」。以每月定期定額扣款3000元為例，一旦存到3年資本，也就是10萬8000元時就能啟動投資，「3年差不多就是一個景氣循環的概念」，如果沒有夠的資本，市場重挫時，很容易因為沒有足夠資金而停扣，造成基金套牢。
至於挑選基金有2個重點，一是選擇趨勢向上的區域或市場；其次要抓對順序，優先布局在谷底的市場，而當資金部位越來越多，能夠投資多檔基金時，再補齊其他市場。

方法3：買指數型基金 開始存股
《只買一支，股勝過18%》、退休13年的樂活大叔施昇輝認為，30歲要存下百萬元並非難事，以22歲大學畢業，直接進入職場女大學生為例，每月月薪3萬元，每月存2成也就是6000元，一年就能存下72,000元，到了30歲可存下57.6萬元。
他舉例來說，若小資族存到24000元買1張元大高股息指數基金（0056），1年存3張，8年後等於存到24張，這8年還能再領10.8萬元的股息，因此，總計本金加股息加起來共可領68.4萬元。這中間都尚未計算，額外的績效奬金、年終奬金、每年薪資成長等，距離存百萬目標就並不遠囉！

傻傻存錢速度慢，小資族若懂得投資基金或存股，能加快存頭期款的速度。

文／台灣建築安全履歷協會、Becky　圖／台灣建築安全履歷協會

206地震屆滿一年，維冠大樓倒塌115人死亡，今年二月台南又發生規模5.6地震，建築安全議題引發關注，成為購屋時的首重條件，房屋的結構安全勝於外觀美學意識提升，對於房屋結構安全資訊的透明化制度，引起大眾的關注與重視。
「台灣建築安全履歷協會」理事長戴雲發致力將施工細節品質透明化，續中麗、德友、名軒之後，仁發建築亦響應執行建築安全履歷，於竹北新富特區新案「仁發富悅」執行全套建築安全履歷認證標準，透過「台灣建築安全履歷協會」第三方的監造與認證，將營建歷程中最關鍵的鋼筋綁紮記錄及混凝土品質記錄完整呈現，雙方於25日舉行簽約儀式。「仁發富悅」也是台灣建築安全履歷協會在新竹開闢的第一個執行建築安全履歷的建案。

「仁發富悅」是新竹第一個實行建築履歷透明化的建案。

「台灣建築安全履歷協會」理事長戴雲與仁發建築總經理楊題銓於25日簽約。
台灣建築安全履歷協會推動的建築安全履歷認證，使用「鋼筋系統化工法降低人為施工不良率」、「培訓及輔導鋼筋技術士施工品質從源頭做起」最後再經由第三方查驗、品質觀摩會及拍照存證製作建築安全履歷。
戴雲發表示，全套建築安全履歷認證流程除了針對施工不易、應力集中處拍照紀錄並製作建築安全履歷外，也使用鋼筋系統工法改善傳統施工不易的鋼筋捆紮工程，不僅施工容易、有效縮短工期，亦能有效提升施工品質。

文／劉宇蘅 圖／編輯台

今年以來亞洲貨幣兌美元均呈現升值，其中新台幣兌美元漲幅高達6.66％，成為亞洲第2強的貨幣，並直逼 30 元大關，今年有沒有機會見到 2 字頭？關鍵在央行，以及以美元結算的出口商必需結算財報，「也不能說沒有機會。」匯銀人士表示。
過去央行對新台幣匯率變動「總有一隻看不見的手」，但今年以來新台幣強勢升值、看回不回，不僅電子出口廠商苦哈哈，今年第1季壽險公司更要面對數百億的匯損，可以想見第1季多數財報也不好看。

今年以來新台幣兌美元強勢升6%，成為亞洲第二強，僅次於韓圜。

3月底前台幣維持相對強勢
為什麼這一次央行不出手尾盤干預呢？主要是美國4月分即將公布「美國主要貿易夥伴的外匯政策」，若被列入名單之內，將被且無改善則會受到懲處，影響很大。
美國對判斷貿易國家是否干預匯率，判斷標準有3項：第一是貿易國對美國的貿易順差不超過200億美元；其次是貿易國經常帳占GDP比率要小於3％；最後是貿易國持續性單向干預外匯，1年內淨買入外匯超過GDP的2％，只要符合其中2項，就會列入觀察名單。

4月美國公布外匯操作名單是關鍵
對此，央行總裁彭淮南日前表示，「台灣至少有一項指標會跑不掉」，因為小國的經常帳順差占國內生產毛額（GDP）比例很容易達到3%。面對台幣強勢升值，財信集團董事長謝金河表示，等到4月分美國公布名單後，新台幣可能就會順勢回檔。

央行總裁彭淮南表示，美國外匯報告「台灣至少有一項指標會跑不掉」。
因此，近期有美元出國進修或旅遊計畫者，不妨趁台幣來到2年半新高點時，建立部位；目前台幣兌美元匯率在30.20震盪；若突破，就有機會碰觸30元大關。

近期有出國計畫或美元需求，不妨趁台幣來到高點布建部位。

文／劉宇蘅 圖／編輯台
日前健署公布了補充健保費繳費王，其中有一名住在台北市信義區70歲包租公，共繳了280萬元健保補充費，粗估名下至少有20間房屋出租，每年收租至少1.46億元，羨煞許多上班族。

從「必要費用」達到省稅目的
近2年隨著房地產市場修正，財務槓桿較高的房東，不僅要面臨資本利損及沈重的房貸壓力，對包租公而言，每年5月繳稅季節要申報租賃所得，更讓人心痛。究竟今年報稅，包租公有哪些省稅方法？萬泰聯合會計師事務所副總經理林嘉焜建議，最大的節稅效益在包租公要從可扣除的「必要費用」著手。

每年到五月報稅季節，包租公們就要傷腦筋，如何合法節稅。
由於申報所得稅時，對於租金收益有2種算法，一是採取「列舉費用扣除額」；另一是採取「標準費用扣除額」申報，兩者最大差異是，相較標準費用扣除額只能核定全年度租金收入的43%，列舉費用扣除額卻是無上限。因此，聰明的包租公一定都知道要懂得「聰明列舉」，舉凡出租房屋的成本、必要的損耗及費用等都當成實際支出，如此將能省下不少稅。

5大重點不漏報
近年國稅局針對租金收入者嚴密查稅，包租公在申報所得稅時要特別注意以下5個重點。
第一，不要妄想低報租金。目前國內已有實價登錄，國稅局會參照當地的租金行情計算租賃收入，被查到仍然得補稅。

第二，無償借用要負舉證責任。很多人會將房屋無償借給親友，但所得稅法規定，只要是營業使用，無論有無收取租金都要申報租賃所得。若無償提供當成住家使用，雙方必須訂定「無償借用契約」，並到法院公證，將不用申報。

第三，只能申報當年度修繕費用。簡單說，就是租金收入所得當年度有實際修繕費用發生，才可認列減除。

第四，列舉單據必須與出租期間相同。不論是折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租房屋為標的所投保的保險費、購屋貸款利息等相關憑證所屬期間，應與出租期間一致。

第五，二房東也要申報租金收入。若是將承租的房屋轉租於他人，這筆租金收入也必須計算並且申報綜合所得稅，以避免因漏報而受罰。但二房東也可以將向支付給大房東的租金及押金當做耗損成本，認列扣除。

國稅局近年針對房東查稅嚴謹，千萬要小心申報。

很多二房東都會忘了報稅，這一點要特別注意。

文／陳薇安 圖／編輯台
夾著今年開始房市買氣回溫，329檔期登場，今年北台灣推案約1600億，雖然比去年約少二成，北中南合計約2000億元，但業者已經摩拳擦掌，逐漸恢復動能希望打開悶房市，而動作頻頻的建商，除了瞄準清庫存之外，還有業者打出低自備、甚至零自備，希望吸引更多年輕族群的青睞。

低自備好誘人 其實只是延後買房痛苦
一般買房大約要準備兩成到三成的自備款，其餘的不外乎跟銀行貸款，每月分攤支付利息與本金，只不過眼看房市落底，建商為了刺激買氣，捲起袖子打著低自備的旗號，自己扮演起類似銀行的角色，只是讓買方在簽約時顧慮少一點，說穿了低自備不過是建商的行銷手法罷了。

青年成家圓購屋夢 買房負擔卻變重？！

低自備不代表房價折讓 分期付款長更長
低自備或零自備的手法，不外乎是把自備款的部分由公司貸款，算法其實很簡單，就是除了繳交銀行的房貸，跟建商貸款的部分，再分期付完，問題就在這裡，假設買一千萬的房子，除了800萬跟銀行貸，每個月要繳本金加利息，大約三萬八千元，剩下200萬，跟建商貸款，就算建商不收利息，攤三年繳清，要同時繳納房貸和償還公司貸款款項，買房的壓力就會變得非常沈重。

信貸買房更痛苦 一圓購屋夢是存錢卡實在
另外還有一種模式，是向銀行申請信用貸款，用信貸補足自備款不足的部分，這個方法壓力更大，因為信貸利息更高，往往會讓造成購屋人財務更吃緊的情況，更何況別忘了，買房之後，還要裝潢、買傢俱，樣樣都還需要錢，在財務規劃不夠完善之前，硬買下一間房子，不見得是圓夢的開始，反而是開啟可怕的屋奴生涯。

信貸買房利率高 財務槓桿負擔更大

為了刺激買氣，代銷、建商花招百出，讓利、破盤、工程零付款、低月付、低自備的廣告手法五花八門，雖然降低了買房的門檻，卻不見得一定買在低點，而且購屋屬於長期投資，包括利息、稅費、管理費總支出費用都應該要納入考慮，更要留意低付款期限到期後大增的付款壓力，才不至於在買房之後，反而失去生活品質。

工程零付款 降低買房門檻吸買氣

咬牙硬買房 反被房貸綁住失自由

文／劉宇蘅 圖／編輯台

清明節過後，台灣加權指數開盤在龍頭股帶動下，距離萬點只有不到百點，每日平均成交量也放大到千億量能，過去台股曾經有4次的萬點行情，投資人總是既期待又怕受傷害，面對台股萬點行情，投資人又該如何操作台股基金？

台股來到9900多點，距離萬點只有一步之遙。

川普稅改 牽動全球股市
瑞展產經董事長陳忠瑞認為，今年以來全球股市上漲，主要是對美國新任總統川普選前的信任票，然而隨著川普旅遊禁令及新健保等法案受挫，不免讓市場憂心川普政策推動的信心，因此，未來要持續觀察下一個重要的稅改政策，這也是美股維持高檔不墜的關鍵，更是台股往上衝或向下走的轉折。

美國仍是全球股市指標，川普稅改政策是重要指標。

中國信託台灣活力基金經理人周俊宏認為，今年台股表現不遑多讓，主要是台股低本益比及高殖利率的2大優勢，外資連番追捧，傲視新興亞洲市場，而這也是台幣今年強漲6％原因之一。
展望未來，周俊宏認為，第2季台股很有機會一股作氣、上攻萬點，但要注意因台幣強勢受到匯兌損失的產業，比如，外銷出口類股或金融業海外匯損等，但台幣升值卻有利營建、觀光、食品等內需消費類股。

密切觀察台幣走勢 股市逢高調節
對基金投資人來說，萬點行情確實是心理關卡，觀察指標在於「台幣走勢」，待4月中旬美國公布貨幣報告之後，外資若大幅轍出、台幣回檔，加上第2季有財報公布等隱憂，指數很可能拉回整理，此時將回到個股表現，而中小型且具高殖利率股股票比較受青睞。

今年以來，外資青睞台股，台幣強勢來到30元附近，未來若台幣走弱，就要小心股市拉回。
因此，對於已經建立投資部位的基金投資者，短線不妨逢高調節，並且做好資金控管；而中長期計畫定期定額空手投資人，可少量布局，耐心持有，或等待拉回後再進場。

文／陳薇安 圖／編輯台

美國宣布升息，為人民幣帶來貶值壓力，也可能進一步加重資本向外流竄的速度，是不是也加速大陸泡沫化的危機呢？同時大陸對房市調整的深度也加大，也讓大陸房市充滿不確定性，不過光從今年第一季大型房產公司的銷售數據來看，似乎又沒這麼悲觀。

美國升息隱憂，埋陸房市泡沫化陰影。

陸重手調控 房市熱度燒不退
大陸三大房產企業，萬科、碧桂園、中國恒大第一季的銷售額紛紛比去年增加99%、238％、67％，可見房市買氣熱度不減，而且即使大陸政府把緊縮房市政策，從一線城市往二、三、四線城市擴張，但是仍未見房價漲勢消停。甚至大陸國家統計局還公布，在70個大中城市，2月份一線城市新建商品住宅價格還比1月微漲0.1%、二線城市上漲0.3%、三線城市上漲0.4%，顯可見大陸房價漲幅，實在已是煞不住。

陸調控失效，房市高燒不退。

大城投資門檻高 三四線輪漲最受青睞
北上廣投資熱自然不在話下，但周邊城市的房價漲幅更是誘人，尤其在一帶一路(註1)和東協的話題被炒起來後，兩廣地區更是水漲船高，不但企業投資蜂擁、樓房的價格在短短三年內，也飆漲三成以上，最被注意到的當屬廣西南寧，大陸政府把南寧當作是南進東協的起點，只不過這看似遍地黃金的地方，卻也被詐騙集團覬覦。

南寧房市熱度不減 當心傳銷陷阱步步險
為了加速南寧的建設，當地政府允許24小時開工，讓摩天大樓一棟棟就在市區“長”了起來，百業興起、再加上當初南寧政府，為了吸引投資，自己也以類似傳銷的方式，吸引資金進入，沒想到這樣的方式被不肖業者利用，成了吸金老鼠會，也讓南寧染上惡名，讓南寧蒙上揮之不去的陰影。

24小時開工，陸蓋房不停歇。

南寧市區房價目前約一坪臺幣三十萬元，對台灣投資人來說仍屬低檔，但是跟金融海嘯那年相比，已經翻漲了3倍以上，而目前大陸政府又有意對房市踩剎車，再加上東協與一帶一路議題也被炒過頭，在缺乏其他利多因素下，南寧可能成為其他三、四線大城的借鏡，房市漲或跌，都是大陸房市後起之秀的投資指標。

詐騙橫行，南寧蒙罵名。
註1：2013年由中國共產黨中央委員會總書記習近平發起「一帶一路」計畫，一帶指的是絲綢之路經濟帶，就是古代中國的絲綢之路、也就是中國輸出貨品到歐洲的路徑，穿越中亞、俄羅斯抵達歐洲；一路是21世紀海上絲綢之路，同樣也從中國出發，南向東南亞、經馬來西亞，或穿越緬甸到印度，連結非洲再到歐洲的路徑。一帶一路的概念類似歐盟的經濟合作，而中國希望用一帶一路的概念，串連歐亞，用經濟合作概念，促使產業升級和提高經濟發展的計畫。

文／陳薇安　圖／編輯台

根據統計今年三月國內新車市場，總掛牌數達到38,042輛，約比去年同期的27,589輛成長1.2％，累積前三個月新車掛牌總數已經達到107,687輛，比去年同期也微幅成長0.9%，不過延續去年車市嘎嘎叫的熱況，有這麼多的車子，車位足夠嗎?

車市大好，新車掛牌連年增

停車一位難求 車位價格不跌反漲
光從停車位的價格來看，台北市平面車位2013年以來到現在，均價維持在270萬到280萬之間，新北180萬~190萬、桃園大約130萬~140萬元，振盪的幅度不如房價來的變化大，除了可見買車位已成買房基本配備，甚至還有人專買車位投資。不過比起房子有管線、要粉刷裝潢，還有維修問題，車位的保養維護，真的比照顧房子容易許多。

房市不景氣，引發房價向下盤整

車位報酬2%起跳 買車位比買房穩?
由於台北市對照台北市車位月租，可以達到四千到五千元，280萬元的售價，投資報酬率至少2%起跳，比起房租或店面租金在2%以下，買車位總價低、又容易出租，不過車位會供不應求還有一個關鍵，除了公寓型的房屋，沒有車位之外，新成屋的停車位容積獎勵被取消，所以降低了建商加挖地下室的意願。另一方面台北市政府實施停車格收費的推波助瀾，更形成車位價格鐵板一塊的局面。

北市停車格收費，停車位供不應求

車位總額低不能貸款 資金支出不見得少
雖說買車位跟買房子比起來，價格低了許多，但就因為總價低不能貸款。另外房市的不變法則”地點”，在投資型車位上更重要，在住商混合區，有機會早上租上班族、晚上租住戶的優勢，只不過要注意新社區或新大樓有沒有不允許非住戶出入的規定。
雖說多買車位可能拉高房屋總價，但不論在使用上，或未來轉賣房子附車位，也能增加脫手的速度。要注意的是，不論買車位自用或是投資，車位的位置最好避開轉彎處、或太靠近坡道，以免發聲碰撞的意外，反而增加車子的維修費。

慎選車位避轉彎處，預防碰撞

文／陳薇安 圖／編輯台
從退伍之後，小廖就到房仲公司當業務，一晃眼也五六年過去了，之前房市好，一個月最少也能成交一個案子，沒想到兩年前開始，房市開始走下坡，這天晚上小廖約了死黨阿智，兩人在熱炒店邊吃邊聊，阿智原本想安慰小廖，沒想到小廖倒是老神在在的告訴他，現在銀行寬限期給的長，他正打算要利用這個漏洞買房，渡過寬限期再賣房賺價差，但算盤真得如小廖打得這麼如意嗎?

善用房貸寬限期 減輕還款壓力
隨著市場游資充斥，不少銀行業者為了拼業績，吸引貸款族注意，兩年、三年的寬限期已經不算什麼，甚至還有業者提出寬限期長達7年的方案，不過仔細算一下，只繳利息，不付本金的貸款方式，寬限期越長，也代表付出的利息也越高，譬如買一千萬的房子，貸款800萬，利率1.7%，兩年寬限期，寬限期一個月繳1.13萬元，但20年貸款總計下來，本金加利息要付出956.3萬元，若是寬限期拉長到7年，雖然寬限期月繳不變，但是期滿的還款總額，卻會增加到987.4萬元。

低利率時代，晉身有殼蝸牛好時機。

寬限期滿轉貸 炒房歪風利器?
除了利用寬限期之外，還有人盯上了銀行間搶食房貸業務的心態，在A銀行繳完寬限期之後，又把房貸轉到B銀行，繼續再用寬限期貸款，會這樣做的人，無非是希望等待個三五年，房市翻轉，到時候就能靠著不動產翻身，不過這個辦法若要行的通，有兩項要素一定要成立，一個是幾年之後房價一定要漲得上來，二是千萬別少算的轉貸衍生的手續費、設定費，還有提前解約的違約金，這些”零頭”加起來，可能會再吃掉十多萬元，看似聰明的轉貸不一定佔到便宜。

轉換房貸賺價差，手續規費恐卡掉獲利 。

低利率時代 買房利多負擔減輕
現在五大行庫的房貸利率，可以維持在1.7%左右，的確是可以向銀行探探口風，尋找更有利自己的方案，而且手上如果有保單，不妨也可以找壽險業者，投保壽險兼申請房貸，房貸利率還可以有減碼的優惠，目前包括，國泰人壽、富邦人壽與新光人壽也都有受理房貸業務。不過希望買房負擔變輕，首先要找跟自己往來最多的行庫，譬如薪資入帳的銀行。此外在申辦貸款前，先把其他債務，像是卡債等等清空，都能幫助取得比較好的方案。

保戶辦房貸，壽險貸款利率更划算。

小廖滔滔不絕的說著，他準備用寬限期炒房的幻想，阿智在旁邊聽得將信將疑，雖然他提醒小廖萬一房價以後沒有如預期上漲，可是已經好一陣子沒有冒泡(成交)的小廖，心裡總掛著那美好的時代，希望能再等到房市再起的一天。

繳息不還本，恐等無房價翻轉?

文／劉宇蘅 圖／編輯台
日前健署公布了補充健保費繳費王，其中有一名住在台北市信義區70歲包租公，共繳了280萬元健保補充費，粗估名下至少有20間房屋出租，每年收租至少1.46億元，羨煞許多上班族。

從「必要費用」達到省稅目的
近2年隨著房地產市場修正，財務槓桿較高的房東，不僅要面臨資本利損及沈重的房貸壓力，對包租公而言，每年5月繳稅季節要申報租賃所得，更讓人心痛。究竟今年報稅，包租公有哪些省稅方法？萬泰聯合會計師事務所副總經理林嘉焜建議，最大的節稅效益在包租公要從可扣除的「必要費用」著手。

每年到五月報稅季節，包租公們就要傷腦筋，如何合法節稅。
由於申報所得稅時，對於租金收益有2種算法，一是採取「列舉費用扣除額」；另一是採取「標準費用扣除額」申報，兩者最大差異是，相較標準費用扣除額只能核定全年度租金收入的43%，列舉費用扣除額卻是無上限。因此，聰明的包租公一定都知道要懂得「聰明列舉」，舉凡出租房屋的成本、必要的損耗及費用等都當成實際支出，如此將能省下不少稅。

5大重點不漏報

近年國稅局針對租金收入者嚴密查稅，包租公在申報所得稅時要特別注意以下5個重點。
第一，不要妄想低報租金。目前國內已有實價登錄，國稅局會參照當地的租金行情計算租賃收入，被查到仍然得補稅。第二，無償借用要負舉證責任。很多人會將房屋無償借給親友，但所得稅法規定，只要是營業使用，無論有無收取租金都要申報租賃所得。若無償提供當成住家使用，雙方必須訂定「無償借用契約」，並到法院公證，將不用申報。

第三，只能申報當年度修繕費用。簡單說，就是租金收入所得當年度有實際修繕費用發生，才可認列減除。

第四，列舉單據必須與出租期間相同。不論是折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租房屋為標的所投保的保險費、購屋貸款利息等相關憑證所屬期間，應與出租期間一致。

第五，二房東也要申報租金收入。若是將承租的房屋轉租於他人，這筆租金收入也必須計算並且申報綜合所得稅，以避免因漏報而受罰。但二房東也可以將向支付給大房東的租金及押金當做耗損成本，認列扣除。

國稅局近年針對房東查稅嚴謹，千萬要小心申報。

很多二房東都會忘了報稅，這一點要特別注意。

文／劉宇蘅　圖／編輯台

今年以來，統計至5月初黃金價格大漲9％，是所有原物料表現最佳，主要是國際政治動盪不安，資金尋找安全的避風港，比如美國川普出兵敘利亞、法國總統大選以及朝鮮緊張情勢等，讓黃金在4月中旬一度衝高接近每盎司1300美元，來到近期的新高點。

黃金在今年來到每盎司1300美元，投資人詢問度高

黃金底部越墊越高  下半年有機會突破上方反壓區
過去黃金兼具投資、避險及保值角色，曾經2011年來到1900美元後反轉向裂，之後2015年12月來到最低約1045美元，而在美國升息之後，該如何重新定位黃金角色，又該如何判斷黃金後市？
台灣銀行貴金屬部副理楊天立認為，金價在經過2015年每盎司1045美元及2016年1122美元的低點測試後，「底部有越墊越高趨勢」，目前從技術面來看，黃金在1200美元的支撐很強勁，但上方壓力也不小，不容易一下子突破，主要是金價在2011年9月與2012年高點相連形成頭部，這個下降趨勢的壓力需要時間消化，今年下半年很機會突破反壓，之後金價將會平穩向上。

美元強弱與黃金價格呈現翹翹板效應，也是今年重要觀察指標

今年黃金不易操作  低買高賣不能貪心
元大黃金期信基金經理人潘昶安表示，從基本面來看，今年黃金供需表現將比去年好，因為全球前三大黃金需求國，美國經濟好轉無虞，中國今年消費需求約成長3%，而印度的變數較大，但多數機構預期印度可望持平。潘昶安認為，黃金今年的價格區間不會太大，採取低買高賣的操作方式才是上策，但難度相對也高。展望未來，投資人要持續地緣政治風險，這將是影響金價的主因，其次是美元指數走勢是否偏弱，與金價呈現反向走勢，投資人得留心觀察。

國際政治變數仍是影響今年金價的最大因素

文／陳薇安　圖／編輯台
內政部營建署發布的低度使用住宅與新建餘屋統計，全國低度使用住宅(簡稱空屋)達到86萬多戶，空屋率達到13.5%，而且雙北市有18.26萬戶空屋、還佔全國空屋比率超過兩成，換算下來等於有2.6兆價值的房產閒置，但前有空屋、今年還有10多萬戶新房等著交屋，眼看著供給大增，會引發建商降價衝量的效應，讓房價下修嗎?

資訊不夠公開 看不見的手暗地操控
即使有了實價登錄，但是還是鮮少有人可以自稱完全掌握市況，開價、議價的信息來源不外乎是上網查價、比較，和四處打聽，再不然就得倚賴仲介。而且房價跟股價不一樣，房市不屬於集中市場，是買主與賣方間的個別交易，不像股價有一個公訂又公開的定價模式，而且房產從買地規劃到建造交屋，規劃期可能長達十年醞釀，供給缺乏彈性，也延遲了房價反應市況的效應。

資訊不對等，不動產交易像賭局

建商不缺錢、利率低檔 房價硬撐不墜
從2015年開始的房市低迷期期間， 房價下跌幅度在10%左右，降幅不大讓許多人大呼無感，主要還是利率維持低檔，既然持有不動產的壓力不大，屋主就不會急著要讓房子脫手。另一方面是房市走了10多年多頭，建商賺得滿手現金，在沒有資金壓力的情況下，建商更不需要降價求售。

建商前波房市賺飽，惜售賣房不降價

囤房成本低 助長房市觀望風氣
動則千萬以上的房市買賣，要完成交易都需要一到兩個月的時間，所以不論出手、脫手，都得考慮再三，再者房地產也不能回補，一但賣出就是一去不回頭，在大家都希望能買低賣高的預期心理下，價格的變動速度反而緩慢。要入手的人難以掌握完整訊息，可以賣房的人又因為利率低、口袋深，還在觀望，兩邊的拉扯讓有屋階級老神在在，才導致這幾年建商不斷蓋房，儘管新屋供給量不斷提高，卻未見房價修正幅度不大的關鍵主因。

利率維持低檔，屋主讓價意願低

一頭牛剝兩層皮 公證人、代書職務重疊。

不動產買賣登記已有代書 公證多此一舉？
台灣不動產買賣登記制度，跟日本的交易模式相像，居中有代書、地政士來協助，再者業者還要製作「不動產說明書」、產權規範也很清楚。再來經國家考試合格的經紀人、地政士也早就存在，協助保障雙方的權益，還有「營業保證基金」做後盾，最後一道防線也還有銀行的履約保證。對於買賣雙方而言，在沒有明確公證人工作內容，或公證人與地政士、代書職責重疊的情形下，公證人制度之於不動產買賣，的確有多此一舉之嫌。

全台僅110公證人 一年房市成交量卻有20多萬筆
台灣拿到公證人大約有110人，對比全台每年房市成交量達到20萬到30萬棟，即便房市成交量持續萎縮，要110人，一年完成20多萬筆交易，等於一個公證人一天至少要完成1800多件，人力明顯不足。而且依照現行規範，台灣公證人制度只有契約審核，不像歐美國家，不動產由律師公證、調查審核，還要負連帶責任，況且在台灣，房仲經紀業者早已負有連帶業務過失的賠償責任，不動產公證人制度的實行，在執行面上，的確存在很高的重複性。

中古屋、預售屋買賣大不同 公證制度難落實
中古屋的買賣，因為可以算是有形資產，要實施公證人制度難度比較低，但如果是預售屋的形式，公證人如何審核契約內容，購屋人繳交的也是工程款，公證人的制度從何建立？另外，一年大約有3成的中古屋交易並非透過仲介業者成交，在缺少專業人士的不動產交易中，的確需要第三方客觀審核契約，如何劃分公證人、地政士、代書的工作責任，政府應該提出更多配套，貿然讓公證人制度付諸實行，恐怕只是再加重購房者負擔，也讓健全房市、減少買賣糾紛的美意，成為畫蛇添足的顧人怨制度而已。

文／劉宇蘅　圖／編輯台

今年以來，新台幣兌美元強升超過6％，趁這一波台幣強勢，不少銀行趁機推出外幣高利定存專案，吸收市場游資，有些銀行美元定存最高2.5%、人民幣存款也有3.5%，最高的南非幣更高達6%。對想賺比定存利息更高的定存族，在挑選銀行高利產品，應該注意哪些「眉角」？

今年第1季台幣強漲滾，漲了6%，不少銀行順勢推出外幣高利定存方案。

眉角1：高息定存專案的時間長短
銀行推出高利定存專案多半是短天期，最短2周、最長至1年，投資人要先了解手上資金的運用需求，比如半年後有出國需求，就可在台幣來到相對高點如30美元時再換成其他外幣，再尋找適合天期的外幣方案。
因為外幣高利定存解約跟台幣定存解約相同，提前解約利息都會打8折，所以要特別注意資金需求時間，否則就選擇活存方案。

眉角2：了解貨幣未來走勢，避免賺利息，賠了匯差
美國總統川普日前表示，美元太強有損美國經濟，台幣因而強強滾，但國際金融局勢不穩美元仍有避險需求。渣打銀行財富管理處負責人傅敏儀表示，聯準會今年可能會升息兩次，美元仍有走強利多，第2季美元指數在98～102間橫向盤整。國人偏好的紐澳幣，在澳洲政府決利率維持1.5%，及表達對通膨及就業的憂心後，澳幣短期陷於疲弱。但她認為，今年澳幣將站穩0.72之上，中線可望看升。
至於人民幣的預期，傅敏儀表示，今年人民幣可能狹幅震盪，主要是中美雙方試圖淡化衝突，國際美元將維持強勢，在中國採取緊縮貨幣政策後，抵銷人民幣兌美元上漲的壓力，預期美元兌人民幣年底目標價約7.06。

投資人想賺高利息，也要對匯率有基本判斷，並考量資金運用時間，以免賺利息卻賠了匯差。

眉角3：最低承作金額或他行轉來資金
目前各銀行推出短期方案，普遍都有些限制，比如銀行會有「最低承作金額」，比如1萬美元或1萬澳幣等，還要特別注意是否有「新資金」、「台幣定存解約」或「限制他行資金轉存」等，要符合這些規定才能真正賺到高利息。

眉角4：網銀門檻相對低
為吸引小資族趕搭這波外幣定存熱，部分銀行推出網銀存外幣定存，只要3000元就能存，差不多就是每天只要少喝一杯咖啡，就有機會賺利差與匯差。目前安泰銀行推出超低門檻的網銀外幣定存方案，不限資金來源，起存門檻分別為100美元、人民幣500元、澳幣100元，換算約當新台幣3,000元甚至不到；而永豐銀則打出網銀、行動網銀100元可起存；臨櫃、語音2,000元。

近期不少銀行推出低門檻的外幣高利方案，只要幾千元小資族就能起存。

文／陳薇安　圖／編輯台
房地產建案的行銷術，一直以來就是包羅萬象，從包裝、促銷、辦活動，還要因應經濟局勢，發展各式各樣的付款方式，金額龐大的消費，讓房產買賣變成期貨、還可以不斷轉賣，賣夢想、賣慾望，還可以象徵社經地位、可以炫富、可以低調，也能彰顯品味，大概沒有一種商品，可以像不動產這樣，兼具可塑性與彈性，所以當新科技持續發展，被界定為傳統產業的房產，也不會從新科技應用中缺席。

VR看房 買預售屋“實際的”憑空想像
從2015年開始，台灣的房產業者，就開始導入VR(Virtual Reality 虛擬實境)的概念，其實一開始是要賣海外不動產，來解決無法迅速帶客戶到現場看房的缺點，不過很快的，台灣預售屋銷售採用了這一套新的科技，樣品屋沒有完工之前，用VR體驗未來居所的空間、動線，接著又加入了AR擴增實境，可以隨著顧客的喜好，放進個人偏好的傢俱，甚至有室內裝潢業者，開始用AR(Augmented Reality 擴增實境)來看客戶溝通，希望減少溝通上的誤差。

透過科技幫助，買房裝潢不用憑空想像。

科技看屋再升級 MR找房資訊一手抓
MR(Mixed Reality 混合實境)是虛擬世界與現實世界結合，還記得關鍵報告(Minority Report)裡，男主角湯姆克魯斯(Tom Cruise)揮手移動螢幕調閱犯罪資料、或者鋼鐵人(Ironman)徒手指揮電腦，空間有多大、螢幕就有多大的畫面嗎？MR的使用就是這樣的感覺，當你戴上眼鏡，資訊也會跟著出現，當你對準物件，周邊行情、交通動線、交易資訊，附屬的資訊也跟著出現，雖然現在還是得戴著笨重的眼鏡才能使用，但MR的確為看房科技，再向上提升一級。

混合實境上路，看房資訊一手抓。

吸睛科技招人氣 軟體看房不過癮
酷炫的看房科技越來越成熟，手機、軟體、VR眼鏡普及率都越來越高，不過炫科技看房真的增加了房產的成交量嗎？投資進去的空間、人力、資金，與成交是正相關嗎？交易金額動則百萬、甚至千萬的買賣交易，恐怕很難用虛擬的模式取代。再者，現行樣品屋、甚至實品屋的看房模式，都難以避免的消費糾紛，想探知屋況實際情形，恐怕還是得購屋人親臨現場，實際體驗落錘敲定比較安心，不論是VR、AR、或是MR，恐怕都還是輔助的工具，不動產的銷售，傳統的看房、體驗式的賣房感受，恐怕科技永遠都難以取而代之。

買房需雞蛋裏挑骨頭，虛擬模式難取代。

文／劉宇蘅  圖／編輯台

今年以來各國股市表現亮眼，但長期定期定額投資人可能出現兩樣情，如果投資能源、原物料或拉美、中國等商品基金，恐怕未必能解套，甚至還在套牢中；相反地，若投資全球、美國、亞洲或台股等市場，應該都能賺錢差別只是賺多與賺少。
基金達人蕭碧燕表示，定期定額投資成功的3大關鍵是：資金控管、停利不停扣，以及耐心等待微笑曲線來臨（也就是走完一個高低點的循環），但如果沒有「紀律操作」，就容易落入越攤越平，長期定期定額賠錢的窘況。

全球股市都在高檔，不過基金投資人卻有兩樣情。

全球景氣低成長  降低定期定額報酬率
因為金融海嘯之後，全球進入低成長經濟循環，加上市場黑天鵝不斷，投資人如果資金不足，很難捱過景氣循環，同時也要降低對定期定額報酬期待，比如以前想賺3成至5成才出場，現在可能降至1成至1成5就要落袋為安。
要避免「長期」定期定額虧損，不妨避開2類基金。首先是景氣循環較長產業型基金，因為定期定額要賺錢，必須停利不停扣，若該產業的景氣循環太長，比如超過5年或10年，投資人無法耐心扣完一個微笑曲線，中途放棄的結果只有套牢或認賠。

定期定額是許多小資族存錢第一桶金的方法，但要買哪一類的基金，得精挑細選。

高波動的基金  定期定額可暫停扣款
其次，要避開股市過度集中某一產業的單一國家基金，以新興市場的巴西與俄羅斯為例，這2個國家股市偏重原物料與石油，一旦全球景氣不佳，產業供需不如預期，股市修正幅度很大，投資人得花更長時間耐心等待，也有部分投資者資金不夠充裕，因而被迫停扣。
也因此，蕭碧燕認為，定期定額投資人在股市進入高點時，一定要記得停利出場，而且對於產業循環周長以及股市過度集中單一產業的國家，在停利之後，不妨暫時停扣，避開高點下跌的主跌段，等到指數跌至3至4成時，再伺機進場扣款，就能免除下跌的痛苦。

近年金融市場黑天鵝多，定期定額投資人得降低對投資報酬率的期待。

文／劉宇蘅 圖／編輯台

台股至今年已創下 17年新高，不少股民與基民樂不可支。根據Lipper理柏資訊，統計國內165檔台股基金績效，自上一波萬點至今，表現最佳基金報酬率約4成，表現最差仍賠1成以上，表現較差以中小型基金相對優異，一來一往相差5成，顯示「挑對基金」很重要。

台股終於站上久違的萬點，股民與基民都笑哈哈

久違的萬點台股來臨了
若以「基金淨值創新高」為標準，根據CMoney統計6月3日止，今年以來有超過50檔台股基金創下歷史新高，代表過去只要購買該基金投資人都賺到錢，表現最佳的是統一龍馬及台新2000高科技基金，今年以來績效近2成；若用「高基金淨值」來篩選，統計至6月3日在100多檔台股基金中，高達11檔基金淨值超過50元，由於高基金淨值特色是成立時間相對長，代表經理人用心操盤、績效佳，其中群益馬拉松是國內唯一一檔超過100元基金的老牌基金，成立以來績效900%。

今年以來台股基金績效表現最佳報酬率近2成
群益馬拉松基金經理人沈萬鈞表示，未來台股要持續關注外資動向以及台幣匯率走勢，建議逢高拉回再買，並留意營收財報、產業前景佳等具複合利多題材的類股。

高點買基金 要做好資金控管
只是，在高點投資台股基金，仍要留心避免高檔套牢。第一是投資理財目的究竟是短期或長期，如果是短期需要用的資金，不妨找強勢基金介入，但要做好停損的心理準備；若是希望長期投資資，就得挑中長期績效穩定者，並分批或小量定期定額慢慢布局，不建議一次重押，做好資金控管。
究竟該如何挑對好基金呢？理財教母林奇芬在《第1分收入就投資》提到，秉持「1635原則」挑到好基金，也就是先挑出1年期基金最好前10名，當成主要挑選名單，她進一步表示，1年期績效名列前茅代表經理人選對主流股。

二次萬點行情，買對基金與買錯基金績效差異快5成

買到基金常勝軍 要時時做功課
其次，再看近6個月績效能否繼續維持在前10名，這代表短期經理人操作策略正確；當然，對長期投資者來說，除了短期績效佳之外，中長期績效也要能維持穩定，接下來建議搭配3年及5年績效觀察，若1、3及5年績效都很好也能維持在前20名內，代表基金穩定性高，就是上上之選了。
最後，要提醒的是投資台股基金，一定要追蹤經理人是否更換的訊息，因為基金經理人是操作的靈魂人物，投資人想賺錢就不能懶，得緊緊盯住自己的基金績效。

今年以來基金淨值創新高，報酬率超過15%台股基金