Albert建築師+樂活輕裝修

文／劉育菁　圖／編輯台

隨著政府不再打房，今年房地產交易緩步回溫，銀行放款開始積極，不僅民營行庫如中國信託及台北富邦，就連公股銀行如土銀、農銀等，都開出優惠利率，只要房屋位精華區位，借款人信用條件優良，房貸最低下殺至1.5%～1.6%。此外，銀行為搶市，甚至推出5年寬限期或40年房貸利率。

現在是史上最優惠購屋期，包括低利率、低自備及貸款時間長，首購族購屋仍要衡量付款能力。

不管是從利率、寬限期、貸款年限等各方面來看，現在是台灣史上最優惠的購屋機會，但首購族是否應在此時進場？又該如何挑選適合的房貸及利率？

房貸期限越長  總利息支出越高    
雖說，寬限期及低利率是降低首購族的購屋門檻方法，但要不要做決策的關鍵在「負擔能力」，也就是在每月繳完房貸之後，是否還有餘裕過正常生活，而不是得節衣縮食。
接下來，就來看看選擇20、30及40年房貸有多少差異？小英想買1000萬元房屋，房貸利率2%，自備款3成、貸款700萬元為例。下表一可看出，貸款20年，每月還款3.5萬元；貸款30年，月付款2.5萬元；但拉長40年，每月負擔2.1萬元，與20年期相較減少4成。不過，從總繳利息來看，40年房貸利息達317萬元，差不多是本金45%，相當沈重。

40年房貸  看得到未必吃得到

如果自備款減少一半，只準備150萬元，貸款850萬元、年利率2％為例，比較20、30、40年的差異。從表二可看出，申請20年房貸，每月負擔4.3萬元；30年則降至3.1萬元，拉長至40年房貸，每月仍需支付2.5萬元，與貸款700萬元、30年房貸的付款壓力相當。進一步比較總繳利息，每月一樣支付2.5萬元房貸，但30年與40年利息差異卻相差150萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，40年期房貸並非主流，主要是銀行對於申請人的年齡與屋齡都有所限制，比如年紀35歲以下，最好是新房子比較容易過關。

40年房貸雖然能大幅降低月付款，但未必貸得到。

從財務角度來看，小資族千萬不要以為房貸期間拉長，負擔能力降低就進場，而是從收入與支出去衡量每月負擔能力，從表一及表二可發現，自備款準備越高，負擔壓力越輕。按照目前房地產景氣循環往下趨勢，考慮越延反而是好事

目前房地產仍處景氣向下循環周期，首購族停看聽絕對不吃虧。