Albert建築師+樂活輕裝修

文／劉宇蘅 圖／編輯台

幾年前，包租公絕對是讓人羨慕的工作之一，但隨著政策不斷抑制房產上漲及房地產稅制改革，現在還能靠啞巴兒子頤養天年？

萬泰聯合會計師事務所副總經理林嘉焜認為，房地產可能是家庭一輩子最大的投資，但過去台灣房產上下波動約2成，對一般家庭財富影響極大，再加上台灣房市進入空頭修正，期待用租金變成生活金，反而更需小心謹慎規畫。

以房養老貸款適合有房子、但沒現金的退休族申請。

台灣房產進入修正期，下波多頭再等6年
林嘉焜預期，2017年底六都房價將陸續落底，但可別期待「V型反轉」的回春契機，進入2018～2021年是打底期，醞釀下一次多頭開始，若對照台灣人口年齡結構分析，下一波台灣多頭將出現2022年至2026年，因此有計畫投資房產者，可以考慮2022年前擇優進場。
由於台灣房屋自有率超過8成，加上高齡化及少子化雙重夾擊，未來市中心面積將縮小，而且只有精華區的房地產值得投資，計劃養啞巴兒子的退休族，必須更精確計算投報率，並在相對低點時進場。

在高齡化及少子化下，未來精華區房產支撐最強。

用房子養老要把握3原則
至於買屋自住者，在政策推動下，有越來越多銀行推出「以房養老」貸款，讓60歲以上，「有房、沒錢」的銀髮族，得以將名下房屋抵押，換屋每月穩定的現金。
但林嘉焜提醒，目前銀行對房地產看法普遍保守，更擔心擔保品長期看跌，造成銀行損失，即便是精華區房產貸款成數壓低在5至6成，此外，走出台北之外，房地產價值低，以500萬元計算，每月能領回的現金僅幾千元，根本無法支應退休生活。因此，期待未來用房子養老的退休族得明白3件事：短期見到修正，絕對不能躁進，因為未來還有更低價；中期要謹慎精選標的，精算投報率；長期絕對不要把房地產比重拉得太高，避免房價波動影響退休心情。把握以上3原則，才是用房子退休養老的贏家。

房地產進入空頭循環，銀行估價也跟著保守。