Albert建築師+樂活輕裝修

文／劉宇蘅 圖／編輯台

猜一猜什麼房屋最讓人害怕？答案是「凶宅」，自住客擔心買了住的不安心；多屋族更害怕房客在屋內自殺，造成房屋「大落價」。根據房仲私下統計，凶宅房屋約是市價5至7折不等，是其脫手困難的主因。不過去年有國內產險公司推出第一張「凶宅保單」，究竟值不值得買？誰最需要買？
所謂「凶宅保單」，又稱為「特定事故房屋保險」。根據富邦產險資料，可接受3類身分投保：屋主、房東及房客，承保範圍不僅包含被保險人，也包含承保處內自殺或他殺或是發現遺體的外人，因而造成的房屋跌價損失，都可以得到補償。

為鼓勵全台「空屋」釋出，內政部擬祭出計由政府買單「凶宅險」保費，提高屋主釋出意願。

產險公司與內政部對「凶宅」認定不一
包租公律師蔡志雄提醒，產險公司對「凶宅」定義，與內政部不動產說明書認定的「凶宅」並不相同。他表示，內政部公告的「不動產委託銷售契約範本」內的附件一，也就是「不動產標的現況說明書」中，對「凶宅」的認定是，只要住宅曾經發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形，都必須記載，「但這並不包含住宅內遭砍殺而陳屍他處。」也就是若因他殺，但陳屍在屋外者，則不凶宅範圍內。
相較之下，富邦產險對「特定事故」的定義，相對貼近大眾認知。主要承保項目有三：第一是「自殺」，被保險人以外之人自殺且陳屍於承保住宅內，或於承保住宅內跳樓自殺當場死亡、但未陳屍於承保住宅內；二是「他殺」，因遭他人殺害且受害人陳屍於承保住宅內，或於承保地址內遭他人殺害死亡、但受害人未陳屍於承保地址內。
第三是若非上述2項的約定之事故致死，但陳屍於承保住宅內10日（含）以上，才被發現者，保險公司將啟動理賠機制，「這比內政部之解釋範圍寬廣多了。」蔡志雄強調。

法侓未明文規定凶宅定義，但產險公司的凶宅認定與民眾認知較接相近。

保額及保費依被保險人略有差異
不過別以為發生凶宅事件，保單可吸收所有的跌價損失，因為該保單採限定保額，並只限承保自用住宅。此外，雖然保費不考量建築等級，但依被保險人的身分不同，保費也略有差異。
比如被保險人是「屋主」，給付項目為房屋跌價補償金及清理費用；若是「房東」，則定額給付租金補償及清理費用；若是「房客」，則給付租屋仲介費用、搬遷費用及清理費用。若以約定保額30萬元為例，一年保費約150元左右；至於房客的部分，年租金若為24萬元，一年保費則只要120元。不過，住商不動產企研室主任徐佳馨卻認為，凶宅保單沒那麼「保險」，主要是凶宅認定及價格減損幅度並不明確，加上並非全額理賠的設計，與坊間一旦認定凶宅價格即腰斬的落差並不小，短期內恐怕叫好不叫座。

內政部新版「不動產說明書應記載及不得記載事項」上路後，賣屋必須強制記載是否為凶宅。