Albert建築師+樂活輕裝修

文／陳薇安 圖／編輯台
從退伍之後，小廖就到房仲公司當業務，一晃眼也五六年過去了，之前房市好，一個月最少也能成交一個案子，沒想到兩年前開始，房市開始走下坡，這天晚上小廖約了死黨阿智，兩人在熱炒店邊吃邊聊，阿智原本想安慰小廖，沒想到小廖倒是老神在在的告訴他，現在銀行寬限期給的長，他正打算要利用這個漏洞買房，渡過寬限期再賣房賺價差，但算盤真得如小廖打得這麼如意嗎?

善用房貸寬限期 減輕還款壓力
隨著市場游資充斥，不少銀行業者為了拼業績，吸引貸款族注意，兩年、三年的寬限期已經不算什麼，甚至還有業者提出寬限期長達7年的方案，不過仔細算一下，只繳利息，不付本金的貸款方式，寬限期越長，也代表付出的利息也越高，譬如買一千萬的房子，貸款800萬，利率1.7%，兩年寬限期，寬限期一個月繳1.13萬元，但20年貸款總計下來，本金加利息要付出956.3萬元，若是寬限期拉長到7年，雖然寬限期月繳不變，但是期滿的還款總額，卻會增加到987.4萬元。

低利率時代，晉身有殼蝸牛好時機。

寬限期滿轉貸 炒房歪風利器?
除了利用寬限期之外，還有人盯上了銀行間搶食房貸業務的心態，在A銀行繳完寬限期之後，又把房貸轉到B銀行，繼續再用寬限期貸款，會這樣做的人，無非是希望等待個三五年，房市翻轉，到時候就能靠著不動產翻身，不過這個辦法若要行的通，有兩項要素一定要成立，一個是幾年之後房價一定要漲得上來，二是千萬別少算的轉貸衍生的手續費、設定費，還有提前解約的違約金，這些”零頭”加起來，可能會再吃掉十多萬元，看似聰明的轉貸不一定佔到便宜。

轉換房貸賺價差，手續規費恐卡掉獲利 。

低利率時代 買房利多負擔減輕
現在五大行庫的房貸利率，可以維持在1.7%左右，的確是可以向銀行探探口風，尋找更有利自己的方案，而且手上如果有保單，不妨也可以找壽險業者，投保壽險兼申請房貸，房貸利率還可以有減碼的優惠，目前包括，國泰人壽、富邦人壽與新光人壽也都有受理房貸業務。不過希望買房負擔變輕，首先要找跟自己往來最多的行庫，譬如薪資入帳的銀行。此外在申辦貸款前，先把其他債務，像是卡債等等清空，都能幫助取得比較好的方案。

保戶辦房貸，壽險貸款利率更划算。

小廖滔滔不絕的說著，他準備用寬限期炒房的幻想，阿智在旁邊聽得將信將疑，雖然他提醒小廖萬一房價以後沒有如預期上漲，可是已經好一陣子沒有冒泡(成交)的小廖，心裡總掛著那美好的時代，希望能再等到房市再起的一天。

繳息不還本，恐等無房價翻轉?

文／陳薇安　圖／編輯台

根據統計今年三月國內新車市場，總掛牌數達到38,042輛，約比去年同期的27,589輛成長1.2％，累積前三個月新車掛牌總數已經達到107,687輛，比去年同期也微幅成長0.9%，不過延續去年車市嘎嘎叫的熱況，有這麼多的車子，車位足夠嗎?

車市大好，新車掛牌連年增

停車一位難求 車位價格不跌反漲
光從停車位的價格來看，台北市平面車位2013年以來到現在，均價維持在270萬到280萬之間，新北180萬~190萬、桃園大約130萬~140萬元，振盪的幅度不如房價來的變化大，除了可見買車位已成買房基本配備，甚至還有人專買車位投資。不過比起房子有管線、要粉刷裝潢，還有維修問題，車位的保養維護，真的比照顧房子容易許多。

房市不景氣，引發房價向下盤整

車位報酬2%起跳 買車位比買房穩?
由於台北市對照台北市車位月租，可以達到四千到五千元，280萬元的售價，投資報酬率至少2%起跳，比起房租或店面租金在2%以下，買車位總價低、又容易出租，不過車位會供不應求還有一個關鍵，除了公寓型的房屋，沒有車位之外，新成屋的停車位容積獎勵被取消，所以降低了建商加挖地下室的意願。另一方面台北市政府實施停車格收費的推波助瀾，更形成車位價格鐵板一塊的局面。

北市停車格收費，停車位供不應求

車位總額低不能貸款 資金支出不見得少
雖說買車位跟買房子比起來，價格低了許多，但就因為總價低不能貸款。另外房市的不變法則”地點”，在投資型車位上更重要，在住商混合區，有機會早上租上班族、晚上租住戶的優勢，只不過要注意新社區或新大樓有沒有不允許非住戶出入的規定。
雖說多買車位可能拉高房屋總價，但不論在使用上，或未來轉賣房子附車位，也能增加脫手的速度。要注意的是，不論買車位自用或是投資，車位的位置最好避開轉彎處、或太靠近坡道，以免發聲碰撞的意外，反而增加車子的維修費。

慎選車位避轉彎處，預防碰撞

文／陳薇安　圖／編輯台
內政部營建署發布的低度使用住宅與新建餘屋統計，全國低度使用住宅(簡稱空屋)達到86萬多戶，空屋率達到13.5%，而且雙北市有18.26萬戶空屋、還佔全國空屋比率超過兩成，換算下來等於有2.6兆價值的房產閒置，但前有空屋、今年還有10多萬戶新房等著交屋，眼看著供給大增，會引發建商降價衝量的效應，讓房價下修嗎?

資訊不夠公開 看不見的手暗地操控
即使有了實價登錄，但是還是鮮少有人可以自稱完全掌握市況，開價、議價的信息來源不外乎是上網查價、比較，和四處打聽，再不然就得倚賴仲介。而且房價跟股價不一樣，房市不屬於集中市場，是買主與賣方間的個別交易，不像股價有一個公訂又公開的定價模式，而且房產從買地規劃到建造交屋，規劃期可能長達十年醞釀，供給缺乏彈性，也延遲了房價反應市況的效應。

資訊不對等，不動產交易像賭局

建商不缺錢、利率低檔 房價硬撐不墜
從2015年開始的房市低迷期期間， 房價下跌幅度在10%左右，降幅不大讓許多人大呼無感，主要還是利率維持低檔，既然持有不動產的壓力不大，屋主就不會急著要讓房子脫手。另一方面是房市走了10多年多頭，建商賺得滿手現金，在沒有資金壓力的情況下，建商更不需要降價求售。

建商前波房市賺飽，惜售賣房不降價

囤房成本低 助長房市觀望風氣
動則千萬以上的房市買賣，要完成交易都需要一到兩個月的時間，所以不論出手、脫手，都得考慮再三，再者房地產也不能回補，一但賣出就是一去不回頭，在大家都希望能買低賣高的預期心理下，價格的變動速度反而緩慢。要入手的人難以掌握完整訊息，可以賣房的人又因為利率低、口袋深，還在觀望，兩邊的拉扯讓有屋階級老神在在，才導致這幾年建商不斷蓋房，儘管新屋供給量不斷提高，卻未見房價修正幅度不大的關鍵主因。

利率維持低檔，屋主讓價意願低