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公寓大廈管委會如何約束住戶的裝修行為？住戶規約宜規定哪些事項？

為了確保公寓大廈的環境品質與居住安全，住戶的室內裝修行為，可藉由 訂定「規約」的方式加以約束。所謂「規約」是指公寓大廈區分所有權人 為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵 守事項。因此，規約的內容只要不牴觸法令，效力相當於住戶間之法律， 甚至可拘束第二手承買人，效力強大。 至於尚未成立管理組織的公寓大樓若要制定住戶規約，應先依「公寓大廈 管理條例施行細則」第 7 條之規定推選召集人，由召集人依據「公寓大廈管理條例」第 30 條、第 31 條、第 32 條等規定召開第一次區分所有權人會 議，經區分所有權人會議決議通過，制定規約。 另外，將室內裝修管制納入公寓大廈規約時，建議載明下列事項：
（一）住戶施工前應向管理委員會備 案並繳交裝修工程保證金，並 具結施工期間，不得拒絕、阻 礙管理委員會或市政府建管、 消防、勞檢、環保等單位之監 督及檢查。

▲住戶未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。

▲ 住戶不得於天井、庭院、屋頂、陽臺、 平臺等類似空間違章搭建構造物。
（二）室內裝修行為，嚴禁下列事項： 1、妨礙或破壞建築物之主要構 造、防火區劃、防火避難設施及消防設備。 2、占用或損壞公寓大廈共用部分或擅自移裝共用設備。 3、擅自增設夾層或於天井、庭院、屋頂、陽臺、平臺等類似 空間違章搭建構造物。
（三）區分所有權人及住戶應督促室 內裝修從業者遵守下列規定：
1、施工期間，應遵守環保、勞工安 全衛生及消防法令規定，做好各 項安全防護措施；油漆房間、家 具時嚴禁使用明火。
2、不得隨意在共同走廊、樓梯間、 門廳、法定空地、防火巷等處堆 置建材或工程廢棄物，並嚴禁從 陽臺或窗口高空拋（倒）物。搬 運建材或垃圾後應負責隨時打 掃，維持清潔。
3、施工時應關閉分戶門，平日晚間6 時起至次日上午 8 時及例假日 期間，不得從事敲、鑽、鑿、鋸 等產生嚴重噪音之施工活動。

▲ 裝修過程如有妨害或破壞公共設 施或設備，住戶應即時修復並承 擔相對的賠償責任。
（四）室內裝修過程若導致共用部分、公共設施或相鄰住戶之管道阻塞、滲 漏水、停水停電、物品損毀等情事，區分所有權人及住戶應即時修復 並承擔相對之賠償責任。

▲ 住戶在室內裝修施工過程，如需使用公寓大廈共用部分，必須經管理委員會 同意，並且做好各項防護措施。

住戶室內裝修可在公寓大廈之外牆上開窗嗎？有無限制規定？

公寓大廈之住戶若擅自在建築物外牆開口（窗），即造成建築物外牆面 的改變，自有違反公寓大廈管理條 例第  8 條規定之虞。再者，內政部85 年 8 月 30 日台內營字第 8505891 號函示，「查建築物所有權人、使用 人應維護建築物合法使用與其構造 及設備安全，為建築法第 77 條第 1 項所明定，是建築物於領得使用執 照後擅自開窗，違反上開條文之建 築相關法令者，可依同法第 91條規 定辦理。」換言之，住戶於外牆上 擅自開口（窗），除有違反公寓大廈 管理條例第 8 條之虞外，倘涉及「擅 自違規開窗」則又構成違反建築法 情事。至於「擅自違規開窗」的認 定，依內政部 90 年 8 月 8日台內營字第 9084845 號函示，係指建築物之 外牆依規定不得開窗而擅自開窗者 而言。不過，所謂破壞公寓大廈的 外牆面，並不包含下列 3 種情形：

 ▲ 公寓大廈外牆開口變更，應符合區分所 有權人會議決議或規約之規定

▲ 建築物非臨接道路側之外牆面開窗，依 法應自境界線退縮 1 公尺以上。
（一）建築物 1 樓倘為商業使用，其第 1 層的騎樓內側住戶的外牆（參見內政部85年12月4日台內營字第8582176號函）。
（二）公寓大廈外牆鐵捲門內側，加設玻璃門窗，如該門窗係位於「專有部 分」範圍內，且未有妨礙、變更或破壞主要構造，非屬公寓大廈管理 條例第 8 條規定的變更外牆面行為（參見內政部 86 年 6 月 27日台內
營字第8605098號函）。
（三）外牆更動開口面積小於 0.5平方公尺、無涉及結構安全及非公寓大廈 規約或區分所有權人會議認定屬共用部分之重大修繕改良者。（參見 臺北市ㄧ定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法。）

住戶於外牆面加設鐵窗或鋁窗，有何限制規定？

公寓大廈管理條例第 8 條第 1 項業 有明定設置「鐵鋁窗」除應依法令 規定辦理外，該公寓大廈規約另有 規定或區分所有權人會議已有決 議，經向直轄市、縣（市）主管機 關完成報備有案者，應受該規約或 區分所有權人會議決議之限制。換 言之，在建築物原有外牆未拆除之 前提下，可否於陽臺上加裝窗戶或 鐵鋁窗，須視公寓大廈規約或區分 所有權人會議之決議有否特別禁 止或限制條件，並應注意下列 4 點：
（一）不得妨礙消防逃生及救災機能 為維護公共逃生避難安全，公寓大廈住戶倘因私設鐵窗或鋁窗，未留設供消防人員救災之有效開口者， 除可通報主管建築機關逕依「臺北市違章建築處理規則」查處外，大樓 管理委員會亦可援引「公寓大廈管理條例」第 8 條予以制止，經制止而不從者，則由管理委員會報請主管機關依同條例第 49 條第 1   項規定處罰，該住戶並應於 1 個月內恢復原狀。屆期未回復原狀者，連續處罰。

▲ 公寓大廈設置鐵窗，得以區分所有權人 或規約約定統一格式、位置。

▲  公寓大廈住戶設置鐵窗，應留設供消防人員救災使用之有效開口（高度  120公分、寬度75 公分以上）。違者，得通報主管建築機關依違章建築查處。
（二）外牆附設物之尺度應符合主管機關規定 依「臺北市違章建築處理規則」 規定，建築物依法留設之窗口、 陽臺或位於防火間隔（巷）之外 牆，裝設欄柵式防盜窗者，其透 空率應在 70％以上，淨深不得超過 60 公分（100年4月1 日後領 得建造執照之建築物，其欄柵式 防盜窗僅得突出外牆面未超過10  公分），且面臨道路或基地內 通路者，應留設有效開口並不得 上鎖，違反者查報拆除。至於2
樓以上陽臺加設窗戶或 1樓加設 鐵捲門落地門窗，且原有外牆未 拆除者，免予查報，但不得突出 陽臺外緣。

▲ 住戶裝設欄柵式防盜鐵窗者，其透空率 應在 70％以上，淨深不得超過 60 公分
（三）新領得建造執照之建築物陽臺不 得設置鐵鋁窗 依「臺北市違章建築處理規則」規定，95年 1月 1日以後新領得建造執照之建築物若陽臺加裝窗戶，未經檢討建蔽率、容積率及相關法規並領得建造執照者，將一律查報拆除。

（四）防範兒童墜落得依公寓大廈管 理條例設置防墜設施住戶得參考內政部「公寓大廈 防墜設施設置原則」採用兼具 安全、防盜、防護等居家安全 功能的「隱型安全防護防盜 網」，遇火警時，幾秒內即可迅 速拆解，無礙逃生。平日可防 止小孩墜樓，安全與美觀顧。

▲隱形安全防護防盜網