Albert建築師+樂活輕裝修

文／劉宇蘅 圖／編輯台

首購族一定都有類似經驗，從一開始想買房子，有時一晃眼就過了1、2年，特別是前幾年房市驚漲時，眼巴巴地看著房價漲上去，對於買到心中理想屋的條件，從華廈慢慢退而求其次選擇公寓，房數也從3房縮水2房。然而，台灣目前房市處於修正循環，該怎麼做才不會重蹈覆轍？
第一，利用房市修正期，努力存下「第一桶金」，也就是自備款。理財教母林奇芬認為，對小資族來說，年輕人越早投資越好，雖然年輕時資本不夠多，但在琢磨投資功力期，難免會投資失利，相對損失成本較少。

對小資族來說，存下自備款，是晉升有殻族的根本。

小資女依照風險承受度選擇不同投資方式
在標的選擇上，小資族可考慮定期定額買台股基金，但要挑到短中長期相對強勢基金，低點購入且長期持有，這是最簡單的方法。若覺得挑基金很麻煩，不妨可買台灣指數型基金ETF。出過多本理財書籍的樂活達人施昇輝，就是靠著操作一檔台灣50，除了領股息之外，每年低買高賣賺價差，讓退休生活無虞。
第二，第一間屋未必在市中心。許多專家強調，第一間房子一定要買在市中心，如此才能增加換屋本錢；只是經過前一波房價飆漲，市中心房價水漲船高，難以成為年輕人的首選。但施昇輝主張，年輕人一定要買房子，因為老了未必租得到房子，加上政府推動「以房養老」政策，房子未來也能成為退休收入的一部分。

第一屋不一定要買在市中心，不妨先求有、再求好，但一定要能保值。

用4原則  一定能買到房子
施昇輝強調，第一屋以自用為目的，只須考慮保值，而且「只要把握沒電梯、沒車位、距離捷運站10分鐘及不買車」等四大原則，30歲前的雙薪家庭，要買下總價500萬至600萬元房屋，一點都不難。
第三是看屋範圍不要太廣。政大地政系特聘教授張金鶚曾提出，每一個人都要建立「心中之尺」的觀點，這個意思是理想的房屋，應該要符合自己的需求比如地點、區位及產品等條件，要從自己需求考慮，而非市場或建商的推銷話術。
在看屋的過程，不要漫無目的亂逛，最好先鎖定2至3個目標區域，比如距離長輩家、工作地點或小孩就學地點等附近，都是縮小看屋範圍的方法，再請當地房仲人員介紹理想物件或優質社區，才能深入個別比較。

在看屋之前，最好先確認心中之尺，也就是確定自己需要的需求及區位等，才不容易受到市場的影響。

首購族只要把握「保值」及「負擔得起」兩大原則
第四，不要存在「過去低價」的迷思。很多人在看屋時犯的毛病是「以前每坪才20萬元都沒買，現在要35萬元」，雖然現在房市處於修正期，但房價從每坪50萬元漲到100萬元，漲幅為1倍，但從100萬元跌到50萬元，跌幅是5成，過去市中心房地產幾乎沒有跌回原點的歷史經驗。
因此，東森房屋董事長王應傑則建議，首購族歸根究抵，對買第一屋只要抱持兩大信念，第一是「保值」，確保房子具脫手性及流動性；其次要買「負擔得起」的房子，如此才能安然度過市場的低迷，而等待春天的來臨。

文／陳薇安 圖／編輯台
2012年8月終於上路了，當時房市正值高點，政府決定著手讓房價透明化，也讓交易資訊不再掌握在仲介和賣方手中，但正當外界一片看好新的制度上路，腦筋動得快的業者，卻把驅使房價透明化的實價登錄，扭轉成房價的背書機關，但實價登錄真的一步步淪為炒房的工具了嗎？

價格太高不登錄 就能免淪炒房幫兇？
其實實價登錄上路之初，就已有明文規定，價格最高與價格最低的3%不會登錄資訊，偏偏這3％的房價資訊，卻是買賣雙方最想掌握的數據，賣方為了證明市場行情站在自己這邊、買方則是照著低價的議價，但不論哪一邊，對於當初設立實價登錄的機制，希望房價透明化的美意，都相距了不小的距離。再者最應人詬病的是，當初訂立這3%的規定，卻是政府一手把關，決定行情是不是偏離市價、還有把關公不公開的都是政府部門，這也才引來政府干擾市場的質疑。

太貴免登，豪宅常成實價登錄離群值。

實價登錄有漏洞 特殊交易不揭露
除了“偏離”行情的特殊案例不登錄之外，還有不少買賣的交易案件是不揭露的，譬如法拍和公部門的標售案件、親戚朋友間的交易、沒有附成交合約書的、代銷登錄時間落差的太大的、建商自建自售的，簡化點說只要不透過房仲買賣，就可以規避登錄，還有大型建案想要規避登錄，也只要把契約終止期延長，就能規避登錄，漏洞和政府不登錄的規範，幾乎已經形成一堵高牆，把市場框在城牆之內。

提高公信力 房價透明為最高指導原則
實價登錄同時還有區段化和去識別化的特性，查詢價格其實只能得到約三分之一的訊息，還沒有達到百分之百的揭露。政府相關單位何不考慮，循序開放登錄資訊，回歸市場機制，踢除登錄漏洞，特殊交易就在備註欄註明清楚，訊息公開透明，留給買賣雙方更多自行判斷和思考的空間。

房價透明化，縮短買賣議價時間。

實價登錄上路就要屆滿五年了，批評檢討的聲浪也漸漸累積起來，不登錄的資訊被視為黑數，有時反給了買賣雙方更多想像的空間，也讓逐漸成熟的登錄機制，蒙上陰影，相關部門真的應該要廣納更多意見，去蕪存菁的檢討實價登錄制度了！

仲介買賣需登錄，其他交易成實登黑數。

文／劉宇蘅 圖／編輯台

美國新任總統川普上任後，不少專家從川普競選時的政策，以及近期發表的言論，找出投資方向，比如近期市場就關注金融、塑化等新川普概念股；在房地產部分，長期耕耘美國房地產市場的益立信集團總經理鍾仁義明確指出，川普不只一次提出「美國優先」口號，過去美國企業將工廠移到海外，如今川普召號下，不少企業宣布加碼美國。

美國本土企業如英特爾、福特汽車、克萊斯勒等都喊出要加碼投資美國。
舉例來口說，國內台塑集團決議在美國路易斯安那州設立石化一貫廠，投資金額約94億美金（約2961億元新台幣）；而鴻海集團關係企業日商夏普（SHARP），也計劃投資70億美元（約2179億元新台幣）興建面板廠，最快今年上半年就會動工；此外，美國本土企業包括英特爾、福特汽車、克萊斯勒等都宣布加碼美國。

川普的「美國優先」政策，讓美股及美元紛紛上漲。

目前來看，全球企業加碼投資或設廠的區域以中西部為主，也是川普關鍵勝選洲比如密西根州、俄亥俄州、賓州與北卡州等，預期就業機會增加，可望再推動當地房市。
雖然川普送給投資人房市大禮，但投資人跟進嗎？東森房屋董事長王應傑表示，投資海外第一要重安全性，其次要視資金部位大小，「如果部位不夠大，未必要靠投資房產，「因為房產流動動性相對較差。」
長富國際地產總經理鄭哲昇則提醒，今年投資海外地產首重「匯率風險」，主要是川普上台後的言行，雖然讓股市大漲，但相對匯市的波動很劇烈，要格外小心。最後，鍾仁義表示，回到基本面投資人買海外房產，最終仍是脫手，因此評估重點，除了當地房價增值難易度之外；更重要的租金收益率是否穩定，而後者才是長期持有的關鍵。

今年投資海外房地產要特注意匯率風險。