Albert建築師+樂活輕裝修

文／陳薇安 圖／編輯台

台北市長安西路的都更案，發生了強拆爭議，不同意戶認為是建商趁機連夜拆了他的房子，也有消息傳出是不同意戶獅子大開口，要求建商給付天價賠償金，一時各說各話，即使台北市政府出面，對建商開罰，但後續呢？房子已經拆了，到底這起都更強拆事件，在漫漫的都市更新史中，留下了什麼教訓呢？

釘子戶習題難解 成都更最大阻礙。

整頓市容 政府應做領頭羊
會出現釘子戶的癥結，首先是實施者希望取得“完整”的土地，重新規劃住宅或商場，在台灣實施者常常是建商，然而接著再包裝建案，讓房價水漲船高，出現了都更利益，其實不論中外，都更土地的取得，往往牽涉許多不同的地主，在人多嘴雜意見多，建商又背負著利益包袱之下，當著眼“無限可能”的未來時，無論哪一方，貪字是永遠餵不飽的呀！因此公正的第三方，特別是擁有公權力的政府，更應該出面帶頭做。

都更習題難解 政府應介入調解糾紛。

都更宜大不宜小 更新市容才有新希望
台灣的都更案，大都是整合現有住宅，然後重新蓋房，大部分還是以住宅為主，但看看國外幾個例子，東京地區有名的六本木之丘，幾乎達到重新造鎮的等級，更新後的六本木之丘，有商場、有住宅，公共建設地鐵捷運少不了。遠一點的荷蘭鹿特丹，當時也是由政府主導，把原來的關務機構、倉儲工廠移開，重新開發新城鎮。

荷蘭南方之角再造 帶動城市發展。

誰獲利？建商賺太多？ 地主要太多？
往往都更案關係人很多，而別以為奧客只出現在餐廳還是賣場，都更也有，有的時候是惡質建商，找來地下力量利誘帶威脅，要求持有者快點同意，有的時候也有所有權人貪得無厭，總之就是不要當“吃虧”的那個，但不論是誰，權利都不該無限上綱。
全台屋齡20年以上的房子已達384萬戶，再加上二三十年前蓋的房子，缺乏防震概念，安全問題更是刻不容緩，以目前的模式放手讓民間自己整合，在業者推波助瀾下，都更淪為炒房工具，缺乏安全防災概念，甚至是帶動經濟發展的使命，反讓都更二字蒙上陰影。

文／劉宇蘅 圖／編輯台
今年元月內政部開始實施「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，這份契約規定，只要是以出租房屋為業的房東，若違反「應記載及不得記載事項」，最高將處新臺幣30萬元罰鍰。對百萬租屋族來說，這是一項好消息；相反地，房東必須上緊發條，不要意外踩到政策的紅線。

個人房東最擔心繳稅及入籍問題
政策實施至今，包租公律師蔡志雄開設「新制定型化租約一次全破解」的課程，沒想到一天隨即爆滿，代表房東很重視政策改變。他進一步指出，目前房東最常問到的是，除了房東真的不能拒絕房客設籍，一旦房客設籍，接下來就是房屋稅、地價稅及個人所得稅等問題；第二就是房東繳稅問題，後者雖然與新版租賃契約沒有直接相關，但房東憂心與房客交惡，恐將被房客檢舉。

今年內政部將「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」上路，將有助惡房東出現。
蔡志雄表示，定型化契約已明訂不能拒絕房客入籍，房東「也只能接受」；至於擔心被國稅局查稅「就合法納稅」，除此之外，別以為只有出租一間沒關係，因為個人房東也納入管理範圍。永勝資產科技集團執行長徐銘達解釋，行政院消費者保護處認為，只要符合「反覆實施出租」，算以出租為業，意謂國內多數「個人」房東為主都將納入管理，意謂擴大適用範圍。

新版租賃契約 相對保障弱勢房客
新版租賃定型化契約受限制主要有二點，第一要房東在合約寫清楚「應記載事項」，包括水電費每度多少錢、違約賠償金額不能超過1個月等；此外，房東不能違反「不得記載事項」，比如不能約定房客不得遷入戶籍、不能約定房東稅賦增加由房客負擔等。

未來房東將不能拒絕房客設籍，影響所及是房東的地價稅、房屋稅等可能再往上調。

不過，新版租賃契約也並非完全不能改變。蔡志雄表示，除了應記載跟不得記載事項外，有些生活上公約，比如禁止房客養寵物，未列在合約內，房東也可以在租約中規範。雖然訂出罰則，但房東若違反規定，政府會先給予改正機會，拒不改正才會被罰款。
當然，蔡志雄也提醒，新版租賃定型化契約只保障房客最基本的權利，市場也不乏不想遵守新版租約的房東，因此房客還是睜大眼找好房東，才是避免糾紛的上上之策。

國內租屋黑市亂象嚴重，透過定型化契約修正將有助健全租屋市場。

文／陳薇安 圖／編輯台
傳統房市旺季329即將上膛，尤其在進入雞年之後，房市的成交量略為回升，無疑為建商和代銷業者打了一劑強心針，振奮今年329的銷售士氣，而對想買房子的人來說，過往兩年房市低迷買氣，已經讓建商和代銷業者獲得教訓，今年的329檔期將看不見建商開價比天高的情況，相反的，反而能預期業者拉開了讓利空間。

建商拚現金 降價只求清庫存
兩年前房地產市場開始進入低迷時期，房地產業者並沒有馬上反應降價，大約從2015年下半年過後，撐不住的建商才開始修正價格，不過那時還不願意承認降價，而是用送裝潢、低自備款或者送家電的方式促銷，一直到去年年底左右，業者才願意以“讓利”作為行銷口號，再加上今年還有11.5萬戶新房要交屋，也擠壓新建案的銷售空間，因此不少代銷業者私下透露，今年329檔期買房，建商準備了一成左右的讓利空間！

11萬交屋潮湧現，迫使建商讓利。

購屋利多 貸款成數 償債負擔創新低
買房還要注意的利率和成數，也跟隨著降息和信用管制警報解除，讓購房的門檻與負擔降到新低，跟2011年比起來銀行放貸成數已經攀升到69.9%，也就是購屋人的自備款可以少一點，另外在利率的部分，房貸利率在1.83%左右，也是2010年來的新低，利率越低代表每月的房貸支出，也會少一點。

老屋、第二房購屋人，銀行放貸條件較高。

房貸成數與利率 仍以台北市條件最佳
從金融聯徵中心的資料來看，台北市的平均核貸成數64.95%、利率1.78%，新北市67.43%、利率1.82%，其他五都成數大約七成、利率1.82%。表面上看起來台北市買房可貸成數最低，要準備的自備款最高，但仔細推敲可以發現，台北市也是最多人買第二間房子的地方，再加上屋齡高，第二間房子和老公寓的貸款條件，原本就是銀行放貸條件比較高的族群。再從房貸利率來看，台北1.78%的利率，也遠低於其他縣市，可見銀行對於台北市房貸放款，還是比較有信心的。
對於有土斯有財觀念根深蒂固的台灣人來說，擁有自有房，是很多家庭的目標，但一買房又很容易變成屋奴，經濟支出被房貸綁住，不過眼見外在環境還沒有大幅改善，房市目前還是以剛性的自住需求為主，投資客沒出籠，迫使建商讓利、貸款成數、利率，對自住客來說，已是購房環境一點點的小小利多。

有土斯有財，自有宅才有歸屬感。